上海樓市，正用自己的方式，實現(xiàn)自身價值。

曾有一位開發(fā)商老總直言不諱，“上海的各大片區(qū)要想‘上位’，就靠兩點，舊城改造和規(guī)劃題材?！甭犓莆鋽?，卻不無道理。

舉一個簡單的例子，一些在上海買房的老百姓還不能辨識萬科、中海、綠地和龍湖的標志，但他們都知道上海有個迪士尼，都知道上海有個大虹橋和自貿區(qū)，他們會因此關注當?shù)貥鞘?，這是任何一個企業(yè)都不能企及的社會影響力。

“題材”的這種影響力帶來的則是樓市行情的持續(xù)走高。

因為有了迪士尼，川沙房價在5年內漲了1.5倍，比周邊區(qū)域高出三成。

因為有了世博，后世博輻射區(qū)房價在4年內增長2.5倍，并引發(fā)連鎖反應，如今周康等區(qū)域因為世博重塑形象，而前灘規(guī)劃的出臺同樣借助了“后世博”效應。

因為有了大虹橋，周邊10公里范圍內，八大板塊齊齊“沾光”，青浦徐涇因貼近“大虹橋”核心區(qū)，房價直逼3萬元/平方米。

因為有了自貿區(qū)，三個輻射板塊——外高橋、臨港新城和祝橋的住宅市場維持數(shù)月的爆發(fā)式增長。在2013年，自貿區(qū)輻射板塊房價普漲20%以上，個別樓盤漲幅高達50%。

不過，2014年以來，上海部分“題材房”由熱轉冷的趨勢開始顯現(xiàn)。題材房呈現(xiàn)出一個共同特點，在概念剛出現(xiàn)時會帶動周邊供求快速增長，隨著時間的推移，這種漲勢將趨緩，回歸理性。

在迪士尼輻射的川沙板塊，由于開發(fā)空間有限，區(qū)域供應不足，今年成交已大幅下降超六成；在后世博輻射的三林，經過2008-2009年的供銷高峰之后，目前供應量和成交量都大不如前；自貿區(qū)輻射板塊也開始逐步進入消退期，甚至出現(xiàn)“量價齊跌”之勢。

復旦大學地產運營研究所所長蔡為民表示，開發(fā)商借“題材房”上位無可厚非，但這本身就是一種提前透支，題材房后市是否能走穩(wěn)還要看區(qū)域有無新刺激點，比如后世博輻射區(qū)的前灘規(guī)劃，就是一個能延續(xù)區(qū)域熱度的利好。

上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，根據(jù)自身條件不同，題材板塊后市的發(fā)展速度也會有所不同。若題材房地段、交通、配套有一定的優(yōu)勢，概念在后期落實較好，其發(fā)展將是長效的；若題材房區(qū)位、交通、配套存在嚴重的短板，后續(xù)的發(fā)展將會受阻，市場也將由熱轉冷。