中國房產(chǎn)稅何去何從
中國有些已經(jīng)售出的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜,房地產(chǎn)相關(guān)信息也尚未做到統(tǒng)一、完全。房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難度雖不算大,但要得到各地方政府和民眾的配合,還有很長的路要走
在中國,“房產(chǎn)稅”并非是新名詞。早在1986年,國務(wù)院就頒布了房產(chǎn)稅暫行條例,但這個條例規(guī)定對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。2011年1月28日,上海和重慶對個人住房征收房產(chǎn)稅改革進行試點。房產(chǎn)稅試點已逾三年,是否全面開征房產(chǎn)稅以及如何建立合理的房產(chǎn)稅法律體系,一直是民眾和媒體討論的熱點。
“重慶版”房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收,對存量、增量獨棟別墅均征房產(chǎn)稅,對新購高檔商品房征稅,對在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客從第二套房開始征稅,稅率為0.5%-1.2%。重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10%的人群,主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客,不直接增加普通百姓負擔(dān)。為減輕首次購房者的負擔(dān),重慶繼續(xù)保留實施首次購房按揭貸款抵扣個稅的財政補貼政策。
而上海試點方案是對新購住房后家庭人均居住面積超過60平方米的征收房產(chǎn)稅,設(shè)計中的房產(chǎn)稅的稅率為累進稅率,房屋價值高、人均面積大的房屋稅率更高。2011年上海房產(chǎn)稅達22億元。重慶征收率在99%以上,征收金額2011年達1億元。通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)貧富差距初見成效。
美國的房產(chǎn)稅
很多國家和地區(qū)都已建立比較完整的房產(chǎn)稅體系。以美國為例,房產(chǎn)稅的計算基于每年的房產(chǎn)估價、市政府名義稅率、房地產(chǎn)稅基比率。房產(chǎn)稅一般用于地方學(xué)區(qū)、警察、消防、環(huán)境衛(wèi)生、圖書館等支出。
以弗吉尼亞州為例,每年1月起,地方稅務(wù)下分管房地產(chǎn)的部門會對轄區(qū)內(nèi)全部的房產(chǎn)進行集體估值。估值結(jié)果分為:土地價值和建筑價值。估價結(jié)果通過平信告知房主,同時也會公布在網(wǎng)站上。若房主對估值額度有疑義,可直接聯(lián)系當(dāng)?shù)氐囟惙慨a(chǎn)部。此時房產(chǎn)部門一般會針對房屋進行單獨估值。如果與地稅房產(chǎn)部協(xié)調(diào)無法達成一致,可向政府提出行政申訴,此外可以向地方法院上訴。申訴時需提供詳細的材料。
若房主不交房產(chǎn)稅怎么辦?在有抵押貸款的情況下,銀行一般會為業(yè)主開立一個托管賬戶。業(yè)主定期向銀行還款,這既包括給銀行的本金及利息,也包括流入托管賬戶中的現(xiàn)金流。此時,一個虧空的托管賬戶意味著房屋抵押貸款未及時歸還。銀行會根據(jù)拖欠貸款的標準流程處理:先是多征收拖欠手續(xù)費/罰金;虧空積累到一定程度時,銀行會向政府交清房產(chǎn)稅以取得房屋所有權(quán),并將房屋法拍。如果貸款已還清,或者業(yè)主選擇自行支付房產(chǎn)稅,那么流程也大體類似,先是征收額外費用,再是政府在法律上加上質(zhì)權(quán),一年后房屋將被法拍,法拍所得將用于沖銷房產(chǎn)稅欠款。
房產(chǎn)稅是政府的穩(wěn)定財政收入來源。近年來,弗吉尼亞地方政府財政吃緊,因此連續(xù)提高房產(chǎn)稅以彌補財政缺口。在房價上漲的年份估值升高,政府收入增加;在房市不景氣時估值降低,但政府通過增加稅率及采取排除法拍成交價等方式提高收入。如此一來,財稅部門通過修改征稅公式,無論在房地產(chǎn)的牛市還是熊市都保證了政府收入。
另外一些州郡有法律,限制房屋在易手之前的估值年漲幅,或是限制稅率。當(dāng)然并不是所有的州郡都有類似的法律。但無一例外,利用房產(chǎn)稅作為政府財政收入的來源,從而支持公共物品和服務(wù)的供給,是較為普遍的做法。
建立穩(wěn)定的房產(chǎn)稅制
建立健康穩(wěn)定的房產(chǎn)稅制度,是財稅體系完善的必然趨勢。在上海和重慶的房產(chǎn)稅試點,為房產(chǎn)稅試點擴大范圍,以及今后在全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅立法提供了寶貴的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持。在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅,制定適合中國國情的房產(chǎn)稅法,還有很長的路要走。
首先,征收房產(chǎn)稅的主要目的是調(diào)節(jié)收入和財富分配,不能過分強調(diào)房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用。誠然,房產(chǎn)稅增加了房屋持有成本,會對房價和租金價(1246.80, 2.80, 0.23%)格產(chǎn)生一定影響,但這并不是征收房產(chǎn)稅的主要目的,也不能作為評估房產(chǎn)稅體系是否有效的主要依據(jù)。
近年來中國的貧富差距日漸增大,房產(chǎn)成為高收入群體積累財富的重要方式。而房產(chǎn)稅的征收可以有效調(diào)節(jié)貧富差距。比如政府通過房產(chǎn)稅而增加的財政收入,如用來提供廉租房和公共租賃住房建設(shè)來解決低收入家庭居住困難問題,將能有效緩解貧富差距。
從征稅成本角度考慮,由于房產(chǎn)稅監(jiān)管、征收容易,不存在“陰陽賬”逃稅可能性,因而從政府的角度,房產(chǎn)稅是增加財政收入的有效方式。此外,由于地方房屋存量相對穩(wěn)定,房產(chǎn)稅的可預(yù)見性和穩(wěn)定性大于其他稅種。
其次,房產(chǎn)稅體系的建立與完善需要合理的房屋估價方案及專業(yè)估價人員的培養(yǎng)?;诜课萁灰變r格的征稅在試點期間作為短期方案雖然可行,但作為長期征稅方案不可行。另外,交易價隨著買賣雙方博弈,附近類似房源的多少,賣主是否著急賣房而有一定的波動。而長期的征稅基礎(chǔ)應(yīng)該是每年的房屋估價。
合理的市場估價需要一批房屋估價專業(yè)人員客觀反映房屋價格。需要借鑒其他國家房屋估價的經(jīng)驗教訓(xùn),防止人為估價偏差。最常見的爭議一般在“市場合理價格”的界定上。估值由政府給出,若房主認為政府估值過高政府給房東提供渠道申訴或聽證。該過程本身耗費時間、精力等成本,其結(jié)果也往往不為房主所滿意。
在美國已有比較成熟的房屋估價模型,包括基于房屋大小、年代、內(nèi)部特征的估價模型,或基于同一小區(qū)或鄰近小區(qū)類似房屋的最近出售價格的估價模型,或?qū)追N模型的估價結(jié)果相比較得出最合理的估價??梢越梃b其他國家相對成熟的估價模型,并結(jié)合中國各地區(qū)實際情況,建立適合自己的房產(chǎn)估價體系,作為房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。第三,全國范圍內(nèi)住房信息聯(lián)網(wǎng)及房產(chǎn)信息的真實、完整,是推進房產(chǎn)稅立法的前提。目前房產(chǎn)稅的試點主要是對增量征稅,征稅范圍窄,不能為政府提供足夠的稅收來源及減少政府對土地財政的依賴。長遠的房產(chǎn)稅體系的建立,需要對新老房全面征收,而對存量征收房產(chǎn)稅需要配套的房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)及清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
中國有些已經(jīng)售出的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜,房地產(chǎn)相關(guān)信息也尚未做到統(tǒng)一、完全。房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難度雖不算大,但要得到各地方政府和民眾的配合,還有很長的路要走。近日,中央編辦公布了不動產(chǎn)登記職責(zé)整合的方案有利于產(chǎn)權(quán)管理制度的完善,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺也將打破各省市彼此獨立的狀態(tài)。如果不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息能做到真實完整,將能有效推進房產(chǎn)稅的立法和改革。