如今樓市已進(jìn)入一個(gè)“敏感期”，任何風(fēng)吹草動(dòng)都可能引起市場(chǎng)情緒波動(dòng)。日前廣東、海南及武漢等地陸續(xù)推出戶籍制度改革，逐步放松落戶限制，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。此舉一方面意在增強(qiáng)城市對(duì)人口的集聚力，另一方面“搶人”也可能帶來(lái)“曲線救市”，給限購(gòu)的樓市增加大量的剛需購(gòu)買(mǎi)力。武漢市日前下文規(guī)定，從7月1日起，畢業(yè)超過(guò)2年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國(guó)人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位、勞動(dòng)合同、1年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶，此前，畢業(yè)2年內(nèi)在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生才可在武漢落戶。目前武漢樓市政策規(guī)定，武漢戶籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)兩套住房，非武漢戶籍家庭需在武漢納稅或者繳納社保2年以上，且僅限購(gòu)1套住房。相關(guān)部門(mén)測(cè)算，新政策實(shí)施后，每年至少吸引10萬(wàn)名大學(xué)生落戶武漢，這也意味著每年將新增10萬(wàn)名購(gòu)房資格人。其實(shí)，廣東、海南、貴州等地早就啟動(dòng)了大規(guī)模的戶籍改革，為樓市注入了潛在購(gòu)買(mǎi)力。無(wú)錫5月1日起實(shí)施戶籍新政策，凡購(gòu)買(mǎi)商品房60平方米以上者，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女落戶。

　　一個(gè)月后，?？谝查_(kāi)始類似改革，實(shí)行“購(gòu)房入戶”式戶籍改革。隨后，貴州也宣布全面開(kāi)放落戶限制，鼓勵(lì)更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶安居。近日，廣東省更是將從投靠入戶、大學(xué)生入戶以及外來(lái)常住人口入戶等領(lǐng)域進(jìn)一步調(diào)低門(mén)檻。凡在城市有固定住所、就業(yè)的大學(xué)本科以上學(xué)歷畢業(yè)生，均可在廣東大中城市落戶。戶籍制度的調(diào)整恰好體現(xiàn)了今年樓市“分類調(diào)控”的精神。對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前中國(guó)樓市已處于從短缺到過(guò)剩、勞動(dòng)力從過(guò)剩轉(zhuǎn)向短缺的轉(zhuǎn)折期。在此背景下，購(gòu)房入戶將成為多數(shù)城市穩(wěn)定樓市的最有效措施，同時(shí)也將揭開(kāi)城市競(jìng)爭(zhēng)和治理模式的全新一頁(yè)。長(zhǎng)三角和珠三角通過(guò)率先改革戶籍，誘使中西部地區(qū)的打工者從一人打工變成全家落戶，呈現(xiàn)出“一江春水向東流”，將成為未來(lái)幾年中國(guó)民工潮的新動(dòng)向。一方面，外地人落戶容易了，會(huì)有一定數(shù)量的人口導(dǎo)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，限購(gòu)帶來(lái)的買(mǎi)房資格難題迎刃而解，給樓市帶來(lái)可觀的剛需購(gòu)買(mǎi)力，有利于庫(kù)存主力戶型住房的消化。

　　今年5月全國(guó)70城房?jī)r(jià)兩年以來(lái)首次環(huán)比下跌0.15%，一線城市環(huán)比上漲5.6%，上海、深圳環(huán)比下降，廣州停漲，除了上海外，北京、廣州、深圳同比均跌破10%。房?jī)r(jià)下調(diào)，樓市拐點(diǎn)全已現(xiàn)“分水嶺”。從數(shù)據(jù)看，70個(gè)城市新建商品房指數(shù)平均環(huán)比下調(diào)0.16%，二手房指數(shù)下調(diào)了0.09%。一線城市出現(xiàn)了明顯下調(diào)，在新建商品房指數(shù)中，上海、深圳均出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。二手房指數(shù)中，北京跌幅全國(guó)第一，環(huán)比下調(diào)0.9%。本次單月跌幅創(chuàng)記錄。樓市環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)全面轉(zhuǎn)負(fù)，預(yù)期在4季度同比指數(shù)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)負(fù)。另外是全國(guó)5月房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)仍延續(xù)今年以來(lái)持續(xù)下行的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增速由4月的16.4%下降至14.7%,投資增速下降仍是受開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿下降以及新開(kāi)工增速仍維持低位。因此，限購(gòu)政策沒(méi)必要存在，影響樓市預(yù)期。按說(shuō)法，2004年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)歷過(guò)三次房地產(chǎn)周期調(diào)整，當(dāng)前處于第四個(gè)。基本上每隔三年經(jīng)歷一次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，以前的規(guī)律是：房?jī)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很??；漲得時(shí)間長(zhǎng)，跌得時(shí)間短(個(gè)別城市除外)。比如：2009年一季度和2012年二季度，70個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比跌幅不足2%，但2008年一季度和2010年二季度，70個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比漲幅都超過(guò)10%。

　　2014年5月是23個(gè)月以來(lái)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅首次由漲轉(zhuǎn)跌。房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量，也首次超過(guò)上漲城市。所以，5月份出現(xiàn)了短周期性質(zhì)的房?jī)r(jià)“小拐點(diǎn)”。2012年6月房?jī)r(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲之后，連漲了23個(gè)月。其中2013年3月環(huán)比增幅達(dá)到本輪房地產(chǎn)短周期的頂峰，為1.09%，恰好是“國(guó)五條細(xì)則”出臺(tái)的當(dāng)月，因此稱為第四個(gè)周期。按照以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化有條規(guī)律---量在價(jià)先。其實(shí)早在2013年四季度，已有部分城市住宅成交量下滑，2014年上半年，成交量萎縮的城市數(shù)量大幅增加。根據(jù)房地產(chǎn)研究院跟蹤的數(shù)據(jù)表明：1-5月份，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積同比下跌19.2%。另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明：1-5月份，全國(guó)新建商品住宅銷售面積同比下降9.2%，而且住宅成交均價(jià)同比下降1.2%。這一輪房地產(chǎn)短周期的房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整多久？首先，不妨看看前面兩輪的調(diào)整時(shí)長(zhǎng)。單以價(jià)格而論，2008年8月下拐，至2009年3月上拐，下跌了6個(gè)月；2011年10月下拐，至2012年6月上拐，下跌了8個(gè)月。從外部環(huán)境看，2009年國(guó)家實(shí)施四萬(wàn)億財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，還有房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，所以全國(guó)樓市很快大反彈；2012年貨幣政策中性偏松，年中兩次降息，以及降存準(zhǔn)率，部分城市首套房貸利率打八五折，所以一二線城市顯著回暖。

　　當(dāng)前，國(guó)家穩(wěn)增長(zhǎng)只是“微刺激”，貨幣定向放松，首套房貸利率基本無(wú)折扣。雖然今年下半年，房貸政策會(huì)有所放松，也將會(huì)有更多地方政府救市，但總體來(lái)看，本輪外部環(huán)境不如上兩輪寬松。根據(jù)分析，從內(nèi)部市況看，市場(chǎng)供大于求情況凸顯。2011年之前，多數(shù)二三四線城市，住宅存貨規(guī)模較小，而需求旺盛，所以2009-2010年全國(guó)市場(chǎng)普熱。而2010年下半年開(kāi)始，主要城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策后，投資投機(jī)性需求被大幅壓制；與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)2009-2011年大規(guī)模、高速度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后，很多三四線城市住宅庫(kù)存規(guī)模不斷攀升，明顯超過(guò)需求增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求。綜上所述，這輪去周庫(kù)存的時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)，房地產(chǎn)短周期調(diào)整的時(shí)間會(huì)長(zhǎng)于上兩輪，房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間估計(jì)超過(guò)8個(gè)月。不過(guò)，值得提示的是，房?jī)r(jià)跌幅仍不會(huì)太大，絕非崩盤(pán)節(jié)奏，70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)同比跌幅的最大值，估計(jì)為5%左右。但部分城市的部分樓盤(pán)，會(huì)出現(xiàn)15%左右的打折幅度。由于房?jī)r(jià)變化滯后于成交量，近幾個(gè)月少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格打九折、八折，甚至七折的樓盤(pán)，剛需者可以關(guān)注那些性價(jià)比較高的品牌樓盤(pán)。

　　自6月10日曝出沈陽(yáng)限購(gòu)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性放松后，限購(gòu)實(shí)質(zhì)性放松的第二炮也震響樓市。福州房地產(chǎn)市場(chǎng)曝出不再審核一次性全額付款的購(gòu)房者名下房產(chǎn)數(shù)量，一時(shí)間引發(fā)業(yè)內(nèi)嘩然。從限購(gòu)政策調(diào)整的趨勢(shì)來(lái)看，除了一線城市外，44個(gè)限購(gòu)城市的限購(gòu)政策有可能會(huì)在今年年底前全面放松，限購(gòu)壁壘將全線崩塌。6月11日，媒體爆料成沈陽(yáng)執(zhí)行了一年的樓市限購(gòu)令已經(jīng)松綁，沈陽(yáng)戶籍從過(guò)去的每個(gè)家庭單位可購(gòu)買(mǎi)兩套住房放松至4套。業(yè)內(nèi)指出，從自住的角度講，一個(gè)家庭可購(gòu)買(mǎi)兩套房足夠支撐改善型需求，此番放松至4套，已經(jīng)說(shuō)明沈陽(yáng)的限購(gòu)令名存實(shí)亡。在沈陽(yáng)之前，各地方的限購(gòu)放松尺度有限。沈陽(yáng)實(shí)際上已經(jīng)打響了限購(gòu)實(shí)質(zhì)性放松的第一槍。然而，時(shí)隔沒(méi)幾天，福州卻跟著沈陽(yáng)的槍聲打響了限購(gòu)執(zhí)行放松的第二槍，福州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商稱只要能夠全額付款，購(gòu)房套數(shù)則不受限制。雖然沒(méi)有明文規(guī)定，但企業(yè)已經(jīng)接到了口頭通知。

　　[ 導(dǎo)讀]如今樓市已進(jìn)入一個(gè)“敏感期”，任何風(fēng)吹草動(dòng)都可能引起市場(chǎng)情緒波動(dòng)。日前廣東、海南及武漢等地陸續(xù)推出戶籍制度改革，逐步放松落戶限制，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

　　據(jù)亞太城市房地產(chǎn)研究院跟蹤調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2014年4月份以來(lái)的二個(gè)月內(nèi)，盡管實(shí)施舉措各不相同，但拋出各種“救市”政策的城市已經(jīng)增加至31個(gè)，其中22個(gè)城市是通過(guò)半公開(kāi)或全公開(kāi)方式實(shí)施政策調(diào)整，1.江蘇無(wú)錫市(限購(gòu)調(diào)整，購(gòu)房落戶、戶籍調(diào)整)、2.杭州蕭山(購(gòu)房獲補(bǔ)貼、土地競(jìng)買(mǎi)保證金調(diào)整)、3.安徽合肥(公積金調(diào)整)、4.安徽銅陵(契稅補(bǔ)帖、公積金貸款比例下降、額度提高，商品房預(yù)售金監(jiān)管調(diào)整)、5.安徽宣城市(公積金貸款上調(diào)、契稅補(bǔ)貼)、6.天津?yàn)I海(限購(gòu)調(diào)整)、7.浙江寧波(限購(gòu)調(diào)整，購(gòu)房資格放松)、8.浙江溫州(限購(gòu)調(diào)整)、9.四川成都(限購(gòu)，購(gòu)房落戶)、10江蘇常州(停建安置房，拆遷戶補(bǔ)貼購(gòu)房款)、11.江蘇揚(yáng)州(公積金又提又貸)、12.江蘇泰州(公積金調(diào)整)、13.江蘇蘇州(購(gòu)房落戶調(diào)整)、14.江蘇南京(寧七條)、河南鄭州(房貸擔(dān)保)、15.廣西南寧(限購(gòu)調(diào)整，放松購(gòu)房戶籍)、16.廣東廣州(限價(jià)限售放松)、17.北京(限價(jià)限售放松)、18.沈陽(yáng)(限購(gòu)調(diào)整)、19.廣東(限購(gòu)，戶籍制度調(diào)整)、20.海南(限購(gòu)，擴(kuò)大落戶政策，戶籍制度調(diào)整)、21.青海省西寧市(擴(kuò)大落戶政策，戶籍制度調(diào)整)。22.?？?購(gòu)房入戶政策)。

　　另外9個(gè)城市以官方否認(rèn)或叫停的政策調(diào)整，1.湖南長(zhǎng)沙(限購(gòu)調(diào)整，否認(rèn))、2.湖北武漢(限購(gòu)，擴(kuò)大落戶政策，戶籍制度調(diào)整，否認(rèn))、3.廣東佛山高明區(qū)(限購(gòu)取消，已叫停)、4.福州(限購(gòu)、房貸、契稅的調(diào)整，否認(rèn))、5.廈門(mén)(限購(gòu)調(diào)整，否認(rèn))、6.廣州南沙(限購(gòu)調(diào)整，否認(rèn))、7.廣東珠海(限購(gòu)調(diào)整，否認(rèn))、8.昆明(限購(gòu)調(diào)整，否認(rèn))、9.福州(限購(gòu)調(diào)整，否認(rèn))。地方政府不斷實(shí)施增加市場(chǎng)信心的政策，最主要是為了緩解市場(chǎng)庫(kù)存壓力，減少房企資金沉淀，加速資金流動(dòng)。同時(shí)防止房?jī)r(jià)下跌，引起金融風(fēng)險(xiǎn)，防止房企破產(chǎn)，危機(jī)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從微調(diào)的城市特點(diǎn)看，出現(xiàn)政策調(diào)整的主要是供應(yīng)過(guò)剩、供需不平衡、自住需求旺盛、庫(kù)存過(guò)高、房?jī)r(jià)與成交持續(xù)下跌、泡沫明顯、影響經(jīng)濟(jì)下行的三四線城市，按照雙向調(diào)控原則進(jìn)行的局部調(diào)整。

　　限購(gòu)政策來(lái)源于2010年的國(guó)務(wù)院“新國(guó)十條”，為遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。據(jù)亞太城市房地產(chǎn)研究院跟蹤調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截至2011年11月，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施樓市“限購(gòu)令”，其中直轄市3個(gè)(北京、上海、天津)，省會(huì)城市26個(gè)(哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、濟(jì)南、石家莊、鄭州、廣州、海口、昆明、杭州、南京、合肥、南昌、福州、武漢、長(zhǎng)沙、成都、西安、太原、南寧、貴陽(yáng)、烏魯木齊、呼和浩特、蘭州、銀川、西寧)，計(jì)劃單列市5個(gè)(深圳、大連、青島、寧波、廈門(mén))，其他城市12個(gè)(三亞、佛山、無(wú)錫、蘇州、溫州、徐州、金華、紹興、臺(tái)州、舟山、衢州、珠海)。中國(guó)樓市“限購(gòu)令”早就應(yīng)該取消了，讓房地產(chǎn)回歸市場(chǎng)化。接下來(lái)首批“半公開(kāi)”與“公開(kāi)”取消限購(gòu)的二三線城市將會(huì)是溫州、杭州、寧波、舟山、三亞、?？凇①F陽(yáng)、佛山、無(wú)錫。第二批的是蘇州、徐州、金華、紹興、臺(tái)州、衢州、珠海、西寧。第三批的大連、青島、哈爾濱、長(zhǎng)春、濟(jì)南、石家莊、鄭州、昆明、南京、合肥、南昌、福州。第四批的是武漢、長(zhǎng)沙、成都、西安、太原、南寧、烏魯木齊、呼和浩特、蘭州、銀川、天津、廈門(mén)。最后一批是批的北京、上海、廣州、深圳。因此，今年一線城市北上廣深不會(huì)取消限購(gòu)政策，最大的可能性就是調(diào)整購(gòu)買(mǎi)資格與條件，最遲在2015年年全面退出。剩余42個(gè)限購(gòu)城市，有望在今年年內(nèi)-2015年上半年分批取消。

　　當(dāng)前地方政府針對(duì)限購(gòu)政策松綁方式與取消的手段看，越來(lái)越明顯且成功率不斷提高，釋放住房需求，去庫(kù)存。一是限購(gòu)的資格與區(qū)域認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)整，擴(kuò)大符合購(gòu)房資格群體范圍。譬如天津、南寧兩地限購(gòu)政策調(diào)整特征來(lái)看，兩者均是從區(qū)域的角度來(lái)鑒定是否限購(gòu)，從區(qū)域的角度適度調(diào)整并放松限購(gòu)政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大符合購(gòu)房資格的群體范圍。只不過(guò)區(qū)別是南寧是擴(kuò)大可在南寧購(gòu)房的區(qū)域范圍，而天津只是針對(duì)濱海新區(qū)來(lái)講，擴(kuò)大濱海新區(qū)的可購(gòu)房區(qū)域范圍，有一些差別化因素在里面。此外，各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個(gè)月(當(dāng)前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上?！皽邨l”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴(yán)格)為購(gòu)房的基本條件。因此，地方“限購(gòu)”政策可以通過(guò)調(diào)整社保、納稅證明實(shí)際繳納年限來(lái)實(shí)現(xiàn)限購(gòu)政策的定向?qū)捤桑瑪U(kuò)大符合購(gòu)房資格群體范圍。

　　二是通過(guò)戶籍制度改革，擴(kuò)大購(gòu)房落戶人群與調(diào)整其標(biāo)準(zhǔn)，側(cè)面突破限購(gòu)政策。仔細(xì)研究無(wú)錫、?？趹艏抡?，不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是無(wú)錫戶籍新政中購(gòu)房“戶均建筑面積達(dá)60平方米以上”的條件，還是?？诘摹百?gòu)買(mǎi)單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來(lái)看，很明顯，是針對(duì)當(dāng)前無(wú)錫、海口市樓市大戶型庫(kù)存較大而來(lái)，主要是為了去化“大戶型”房源庫(kù)存。當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)下的戶籍制度改革正在如火如荼進(jìn)行。一方面是廣東、湖北、廣西、長(zhǎng)三角等省會(huì)城市與三四線城市，外地居民只需要通過(guò)購(gòu)房就可以實(shí)現(xiàn)落戶的目的，進(jìn)而獲得第二套住房的購(gòu)買(mǎi)資格。另一方面是戶籍制度改革與異地高考、人才引進(jìn)等政策捆綁一起，可以釋放出特定人群住房需求。因此，地方政府通過(guò)“戶籍”側(cè)面突破“限購(gòu)”，穩(wěn)定樓市預(yù)期。三是市場(chǎng)盛轉(zhuǎn)“高端豪宅、別墅樓盤(pán)首先取消限購(gòu)，實(shí)施市場(chǎng)“差別化”的限購(gòu)政策，避免樓市風(fēng)險(xiǎn)。雖然地方政府并未執(zhí)行，但高端豪宅、別墅樓盤(pán)限價(jià)、限售、限簽的調(diào)整就是第一步。

　　四是以房?jī)r(jià)下降與供需不平衡及自住需求旺盛、供應(yīng)過(guò)剩、地方經(jīng)濟(jì)蕭條、財(cái)政吃力、地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，采取“明緊暗松”的限購(gòu)調(diào)整方式，最終逐步達(dá)到取消或者停止的目的。當(dāng)樓市相對(duì)低迷期時(shí)，在二三線城市、甚至一線城市，補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實(shí)。譬如環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介公司采取了為外地購(gòu)房者提供社保、納稅證明等方式來(lái)規(guī)避嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策。當(dāng)前，再以寧波為例，盡管寧波沒(méi)有直接發(fā)文正式宣布終止限購(gòu)，但是，限購(gòu)令從執(zhí)行層面似乎已經(jīng)是名存實(shí)亡。五是下放限購(gòu)資格審批權(quán)限，變相放松限購(gòu)政策。譬如昆明有可能會(huì)將“下放限購(gòu)資格審批權(quán)限”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，成為變相放松或取消限購(gòu)的手段。據(jù)媒體報(bào)道，目前昆明市購(gòu)房網(wǎng)簽之前必須獲得購(gòu)房資格，而在系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)新房是否被限購(gòu)，可在開(kāi)發(fā)商處直接查詢。以后，一手房就市場(chǎng)購(gòu)房者是否具有購(gòu)房資格不需要再通過(guò)市房產(chǎn)交易中心查詢，而二手房依然延續(xù)現(xiàn)有查詢方式。