人民網(wǎng)訊 6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北上廣深四大一線城市中，其中新建住宅和新建商品住宅價(jià)格指數(shù)僅有北京環(huán)比上升0.2%，而同期上海兩大價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，深圳環(huán)比下降0.2%，廣州與上月持平。

    相對(duì)來說，一線城市的市場(chǎng)基本面最近也沒有太大的變動(dòng)，緣何北京的房?jī)r(jià)在5月份卻能夠逆其他三個(gè)主要的一線城市房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)，從而出現(xiàn)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)呢？

    與此同時(shí)，北京二手房?jī)r(jià)格在5月份出現(xiàn)了0.9%的環(huán)比下跌，也就是說，5月份，北京的二手房房?jī)r(jià)破天荒下降了很多，而新房?jī)r(jià)格卻逆勢(shì)上漲了很多。

    這究竟是什么原因？

    新房?jī)r(jià)格一般是衡量地方房?jī)r(jià)的主要指標(biāo)，因此新房房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，則意味著北京的房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大，房地產(chǎn)調(diào)控工作壓力依然存在，北京在此情況下，應(yīng)該不存在能夠放松調(diào)控的任何外在條件。

    在5月份的北京市場(chǎng)，開發(fā)商受限于資金回籠以及年中報(bào)業(yè)績(jī)的壓力，紛紛開始展開促銷、降價(jià)等策略。不過，應(yīng)該來說，這些采取降價(jià)跑貨的樓盤項(xiàng)目只會(huì)拉低整個(gè)北京的商品住宅成交價(jià)格，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，卻為何房?jī)r(jià)還在漲？

    筆者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這是因?yàn)橛性S多沒有選擇降價(jià)的開發(fā)商和房企獨(dú)辟蹊徑，推出了另一種即使不降價(jià)也能拉動(dòng)成交的促銷手段。他們紛紛打起的是“首付”的主意。

    在近期北京的很多項(xiàng)目銷售策略上，已經(jīng)有包括方興地產(chǎn)位于亦莊的金茂悅項(xiàng)目推出的“一成首付”，中國(guó)鐵建國(guó)際花園項(xiàng)目推出的分期首付。

    以方興地產(chǎn)的亦莊金茂悅項(xiàng)目為例，其在今年5月份前后開始推出“一成首付”，通過替購(gòu)房者墊付另外兩成首付款，購(gòu)房者便可與開發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，只要求購(gòu)房者在接下來的半年時(shí)間里，補(bǔ)足剩下兩成的首付款即可，實(shí)際上是購(gòu)房者與開發(fā)商就兩成的首付款與開發(fā)商構(gòu)成的一種借貸關(guān)系。

    這種一成首付的購(gòu)房方式，實(shí)際上使得購(gòu)房者獲得了半年左右的兩成首付款的資金周轉(zhuǎn)期，但是對(duì)購(gòu)房者來說，在接下來的半年時(shí)間里，既要償付開發(fā)商的首付款，又要償還銀行貸款，資金壓力也會(huì)加大。但是對(duì)開發(fā)商來說，也就可以降價(jià)便實(shí)現(xiàn)成交，以半年時(shí)間里大約兩成首付款的小額資金墊付，換回大筆資金的回籠。

    所以，“一成首付”、“零首付”等情況，無(wú)論是對(duì)購(gòu)房者，還是對(duì)開發(fā)商而言，就是通過以小筆資金完成購(gòu)房交易，這是購(gòu)房的“高杠桿”，尤其是對(duì)開發(fā)商而言，非常樂意這種購(gòu)房形式，在樓市下行的情形下，既可以不降價(jià)，還可以實(shí)現(xiàn)成交量，從而緩解資金回籠困難，唯一成本付出也就是一定期限內(nèi)兩成左右的首付款墊付。

    如此一來，降低了購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，新房?jī)r(jià)格自然不需要下降，雖然5月份簽約量不高，但是根據(jù)簽約量的統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，自然是出現(xiàn)了環(huán)比依然上漲的現(xiàn)象。也就是說，開發(fā)商通過引進(jìn)了小貸公司等金融公司來替購(gòu)房者墊付首付，從而規(guī)避了房?jī)r(jià)下降的問題，不用降價(jià)，也可以賣房。

    但是，風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到了銀行和購(gòu)房者。購(gòu)房者雖然可以獲得半年甚至更長(zhǎng)一點(diǎn)的兩成首付款的周轉(zhuǎn)時(shí)間，但是短期內(nèi)資金的壓力實(shí)際上是加大了；而對(duì)銀行來說，一成首付將使購(gòu)房者棄房、毀約和斷供的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。