一、土地價款計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅存在問題

1、企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的價款難以確認(rèn)。企業(yè)通過招拍掛方式競得土地使用權(quán)，其土地價值包括土地出讓價和為取得土地使用權(quán)而繳納的相關(guān)稅費(fèi)、以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。但在日常征管工作中發(fā)現(xiàn)，地方政府出于招商引資的需要，往往以較低的地價甚至零地價換取投資，企業(yè)實際繳納的土地價款與招拍掛時成交價款往往差別較大，為計入房產(chǎn)原值的土地價款確認(rèn)增加了難度。

2、納稅人對計稅依據(jù)理解不透徹，或出于各種原因，在一些情形下，會出現(xiàn)土地價款不能及時并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅情況。有的企業(yè)在重組后，在計稅房產(chǎn)原值中往往會忽略無形資產(chǎn)地價。有的企業(yè)以房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別作價進(jìn)行股權(quán)投資，被投資企業(yè)成為新的房產(chǎn)稅納稅人后，也會出現(xiàn)忽視地價并入房產(chǎn)原值問題。有的企業(yè)出于不同目的，委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對企業(yè)擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，然后根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整有關(guān)賬戶金額，對于調(diào)增的情況不能及時計征房產(chǎn)稅，仍按老的計稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅。

3、稅務(wù)機(jī)關(guān)實際征管不能完全到位。由于納稅人對政策不理解，配合不夠，稅務(wù)機(jī)關(guān)得到的地價信息不能保證準(zhǔn)確；稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取地價信息渠道還不暢，特別是與相關(guān)評估機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)合作還不夠；少數(shù)基礎(chǔ)資料核實人員在進(jìn)行稅源調(diào)查和基礎(chǔ)事項核實過程中責(zé)任心不強(qiáng)，不能克服困難，全面排查，摸清實際情況。

二、土地價款計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的相關(guān)建議

1、對于企業(yè)通過招拍掛方式競得土地使用權(quán)中政府承擔(dān)或者減免地價款的情況，在查看企業(yè)競得土地使用權(quán)后與國土部門簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》所確認(rèn)的出讓價格，土地使用權(quán)過戶中所繳納的相關(guān)稅費(fèi)以及取得土地使用權(quán)初期所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用同時，要求企業(yè)提供土地出讓金收據(jù)、與政府部門簽訂的相關(guān)補(bǔ)充協(xié)定以及政策減免相關(guān)依據(jù)等，綜合確定地價總額，并依法計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。對企業(yè)將地價總額計入無形資產(chǎn)，將差額部分計入資本公積（或營業(yè)外收入），或者只將實際支付的出讓金及其相關(guān)稅費(fèi)計入無形資產(chǎn)，差額部分不入賬的，都按地價總額依政策規(guī)定并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

2、針對企業(yè)通過招拍掛方式競得土地使用權(quán)土地價款確認(rèn)困難問題，能參照財稅〔2004〕134號關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知和國稅函〔2005〕436號關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)要求。“對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅?！卑凑者@一政策精神，建議由財政部和國家稅務(wù)總局能夠明確不得因減免土地出讓金，而減免計入房產(chǎn)原值的土地價款，方便基層操作，同時也規(guī)范國有土地出讓管理。

3、加強(qiáng)對納稅人政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)和宣傳，在每年年初的房土信息調(diào)查前，組織企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行專項培訓(xùn)，將財稅〔2010〕121號文件的規(guī)定以及稅務(wù)部門在具體實踐中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行詳細(xì)講解，讓納稅人理解接受政策，自覺履行納稅義務(wù)。在房土信息調(diào)查核實中，要求稅務(wù)人員加大重組、房土股權(quán)投資等重點(diǎn)核查，對發(fā)生重組業(yè)務(wù)的，將合并雙方的地價作為無形資產(chǎn)單獨(dú)入賬，并入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。對房土股權(quán)投資的，重點(diǎn)檢查企業(yè)的投資協(xié)議與資產(chǎn)評估報告等資料，仔細(xì)查看被投資企業(yè)地價的入賬科目與金額，凡計入無形資產(chǎn)的，應(yīng)并入房產(chǎn)原值計征房稅。另外在實地核查中，除了檢查企業(yè)“固定資產(chǎn)—房屋”的增減變化情況外，還應(yīng)注意檢查企業(yè)的“無形資產(chǎn)”明細(xì)賬。

4、充分利用綜合治稅體系，發(fā)揮第三方主題數(shù)據(jù)庫的應(yīng)有作用，不斷強(qiáng)化稅收風(fēng)險管理。在定期召開社會綜合治稅成員單位聯(lián)席會議的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與國土、房地產(chǎn)管理部門工作協(xié)作，擴(kuò)大信息共享范圍，及時傳遞新增的地價信息、房產(chǎn)證信息等。建立與各類評估機(jī)構(gòu)之間的溝通聯(lián)系制度，完善協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。加大相關(guān)風(fēng)險模型的適用性改進(jìn)，對預(yù)加工的外部及稅務(wù)機(jī)關(guān)征管系統(tǒng)獲取的納稅人涉稅數(shù)據(jù)，采取人機(jī)結(jié)合方式，進(jìn)行比對分析，定期有計劃的將房土涉稅風(fēng)險推送管理分局進(jìn)行應(yīng)對，嚴(yán)格風(fēng)險應(yīng)對質(zhì)量考核，同步強(qiáng)化基礎(chǔ)核實的責(zé)任考評。