本輪房地產市場調整與以前歷次調整的一個顯著區(qū)別，在于本次調整并非政策調控引起，而是宏觀經濟環(huán)境變化、貨幣政策調整以及房地產市場自我調整的結果。應該看到，房地產市場本身并不存在全局性的泡沫，全國范圍內不會出現(xiàn)供求嚴重失衡的局面。未來幾年中國房地產市場的發(fā)展速度將逐漸放緩，房價將呈現(xiàn)平穩(wěn)、慢漲態(tài)勢。
??年初以來，國內房地產市場有所降溫，商品房銷售明顯放緩，房價漲幅縮窄，土地成交下滑，市場預期漸趨謹慎。在這樣的情況下，有關中國房地產業(yè)未來走向的判斷層出不窮，有的認為房地產存在泡沫破滅甚至崩盤的可能。我們分析了房地產市場的風險狀況，梳理了本輪調整的內在動因，據此對房市下一步走向進行了預判。
??房地產業(yè)的發(fā)展有其客觀合理性
??中國的房地產市場不存在全局性的泡沫。首先，從房市的發(fā)展歷程來看，改革開放以來特別是1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，中國房地產業(yè)在調控與反調控中不斷調整、前進，總體上經歷了飛速發(fā)展的十幾年。與上世紀八、九十年代日本房地產泡沫膨脹和破滅具有本質的不同，中國房地產市場是在我國作為發(fā)展中國家，經濟、社會處于快速發(fā)展過程的背景下同步發(fā)展的，是以滿足居民的居住需求和提升居住環(huán)境為首要前提的，因此中國房地產業(yè)的飛速發(fā)展有其客觀合理性。
??其次，從房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，在經歷了2010年以來幾輪調控之后，投資和投機性需求基本退出，目前市場上絕大部分是真實的居住需求。年初以來房價上漲動力總體上減弱，但除個別城市房價較大幅下跌外，絕大部分城市價格基本平穩(wěn)；商品房銷售面積有所下降，但仍處于近幾年同期的高位；房地產投資增長乏力，但仍保持15%以上的較快增長。
??第三，從房地產市場的供求結構看，房地產業(yè)的短周期通常為2-3年，在經歷了2012年下半年至2013年的強勁反彈后，目前處于庫存上升、行業(yè)整體下行的階段，相當部分城市處于供大于求的狀況。下一步，隨著房地產企業(yè)隨行就市調整開發(fā)經營進度，目前庫存高企的狀況將逐步緩解。長遠來看，在我國全力推進城鎮(zhèn)化的進程中，每年約有兩千萬農村居民向城市轉移，按目前的平均居住水平推算，每年大致需要新增房屋6 億平方米以滿足城市新進入者的需求，而我國每年完工的住宅面積最多不超過8 億平方米。除了城鎮(zhèn)化帶來的新增需求之外，城市現(xiàn)有居民的改善性需求也不容忽視。
??本輪房地產市場調整的深層次原因
??本輪房地產市場調整與以前歷次調整的一個顯著區(qū)別，在于本次調整并非政策調控引起，而是宏觀經濟環(huán)境變化、貨幣政策調整以及房地產市場自我調整的結果。
??其一，經濟增長放緩帶動房地產市場降溫。房地產市場的發(fā)展與中國經濟增長相互促進，互為因果。房地產投資在我國固定資產投資中的比例超過20%，房地產投資對于以投資為主導拉動經濟增長的中國經濟而言舉足輕重。2013年以來，中國經濟進入換擋期，經濟增長從10%左右的高速增長階段向7%左右的中高速增長階段轉換，經濟運行向增長速度“下臺階”、增長質量“上臺階”的新常態(tài)過渡。在這樣的總基調下，中央對于經濟增速的整體回落表現(xiàn)出相當?shù)亩Γ瑢ψ鳛榻洕匾е姆康禺a市場降溫也體現(xiàn)出足夠的容忍度。因此，缺乏行政手段支持，只能遵循市場規(guī)則的房地產行業(yè)面臨自然“減速”的趨勢。
??其二，貨幣信貸政策變化引起房地產市場降溫。新一屆政府上任以來，宏觀調控思路發(fā)生根本轉變，從過去事實上寬松的貨幣政策轉向中性偏緊，不會為了刺激經濟而過度放寬流動性環(huán)境。與此同時，去年四季度以來房地產信貸政策明顯收緊，北京(樓盤)、杭州(樓盤)、南京(樓盤)、濟南(樓盤)等城市相繼取消首套房八五折優(yōu)惠利率，上調至基準利率甚至上浮。同時，商業(yè)銀行對房地產開發(fā)企業(yè)的融資也明顯收緊，年初以來房地產企業(yè)資金狀況明顯惡化。
??其三，房地產市場自身需要消化、調整的過程。從全國的總體情況看，房地產市場前些年的快速發(fā)展釋放了大量剛性需求，在投資、投機需求受到政策嚴格遏制的情況下，國內部分地區(qū)尤其是三、四線多個城市都呈現(xiàn)出供大于求的狀況。根據易居房地產研究院對全國35個重點城市的統(tǒng)計，2013年35個城市中有23個城市的商品住宅年度新增供應量大于年度成交量，呈現(xiàn)出供大于求的特征。對于過剩的庫存，需要一定的周期進行自我消化和調整，從而達到新的市場均衡。
??房地產市場下一階段走向
??在經濟增長總體放緩的大背景下，中國房地產市場告別了飛速發(fā)展時期，房地產業(yè)野蠻生長的時代已經結束。全國各地樓市都火爆、所有樓盤都熱銷、所有房企都賺錢的日子一去不返，即使基本面最好的一線城市，也將面臨不同年份投資時機好壞的差別。但也要看到，房地產市場本身并不存在全局性的泡沫，全國范圍內不會出現(xiàn)供求嚴重失衡的局面，房價不存在全面暴跌的基礎。近兩個月房地產調控政策呈現(xiàn)一定的放松跡象，部分城市放松了限購，放寬了購房落戶規(guī)定，房地產信貸政策也有放松苗頭，對下一步房價形成支撐?？傮w來看，未來幾年中國房地產市場的發(fā)展速度將較前些年放緩，房價將總體呈現(xiàn)平穩(wěn)、慢漲態(tài)勢。
??具體來說，房地產市場將表現(xiàn)出以下特征：首先，全國房市“同漲同跌”的格局結束，“分化”成為市場發(fā)展的關鍵詞。一是不同城市之間明顯分化，房地產市場的調整幅度不同。城市之間的分化，與城市經濟、產業(yè)結構、人口結構、居民購房能力、市場供求等有著密切關系。在經歷了2012-2013年的飆升之后，一線城市房價短期將趨于穩(wěn)定或短暫、小幅回落，中長期仍將緩慢上漲；二線城市根據各自的經濟結構、人口結構和庫存狀況，房地產市場的調整幅度差別較大，但大部分城市房價將保持穩(wěn)定或慢漲；三、四線許多城市由于需求相對較小、供給較大而面臨較大的去庫存壓力，同時，這些城市的投資、投機需求因沒有出臺限購政策而未完全出清，房地產風險相對較大，市場調整的幅度較大，周期較長，個別前期價格上漲過快、嚴重供大于求的城市將迎來房價的深度回調。二是房地產行業(yè)面臨分化，行業(yè)整合將加劇。在接下來的調整中，眾多開發(fā)企業(yè)將有所分化，行業(yè)集中度提高。行業(yè)龍頭、自有資金充裕、產品結構多元化、土地儲備和結構合理的企業(yè)將表現(xiàn)出較強的抗風險能力，并將迎來規(guī)模擴張的契機，而規(guī)模小、激進擴張、負債率高企的企業(yè)則經營困難甚至破產倒閉，或成為大型企業(yè)的兼并對象。
??其次，房地產市場的發(fā)展重點從“溫飽型”向“小康型”轉變。中長期來看，隨著我國經濟社會發(fā)展不斷進步，居民收入水平和生活質量提高、家庭結構變化以及房屋折舊，房地產市場的發(fā)展重點將從以滿足基本住房需求為主向以提升住房品質的改善型需求逐漸過渡。市場需求將更加注重房屋品質和居住的舒適度，改善型住房具有很大的發(fā)展空間，面積較大、戶型結構合理、房屋品質上乘、環(huán)境配套成熟、物業(yè)服務和維護到位的房屋占比將逐步提高。此外，隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量迎來持續(xù)、快速增長，硬件設施完備、生活醫(yī)療配套成熟、居住環(huán)境安全寧靜的養(yǎng)老地產將成為中長期的發(fā)展熱點。
