沈女士在本市某小區(qū)購置了一套門面房，本來都打算自己經(jīng)營面包房的，由于資金等原因，未能如愿開起面包房，為了不讓門面房空關(guān)，于是沈女士就決定將該門面房出租給俞先生，雙方經(jīng)協(xié)商簽訂了《房屋租賃合同》。

該租賃合同約定，沈女士將其所有的一套門面房出租給俞先生，租期為三年，月租金為人民幣9000元。三年后，該租賃合同約定的租賃期限屆滿，俞先生打算繼續(xù)租賃，沈女士也沒有收回該門面房，但雙方并沒有另行簽訂書面的租賃合同。

過了兩年多，沈女士找到了合作伙伴，打算收回出租給俞先生的門面房，用作自己開面包房的經(jīng)營用房，也就是要求解除其與俞先生之間的租賃關(guān)系，而且要求俞先生支付自當年1月1日起至交付門面房之日止的租金?？捎嵯壬J為雙方對給付租金的期限未明確約定，按照慣例是每年年底給付上年租金。對于當年的租金，其應在當年年底前支付，現(xiàn)在還未到給付期限，沈女士要求解除租賃關(guān)系，支付租金是沒有道理的，故不同意沈女士的要求。后雙方協(xié)商不成，無奈之下，沈女士起訴至法院。

【評析】

據(jù)《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律規(guī)定，對于租賃合同，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，雙方當事人均可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

本案中，沈女士與俞先生之間的房屋租賃期限屆滿后，作為承租人的俞先生繼續(xù)使用租賃房屋，而且沈女士對此沒有提出異議，雖根據(jù)法律規(guī)定原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。雙方對租賃合同期滿后的租賃關(guān)系并未采用書面形式確定下來，而在庭審中，雙方當事人對對方陳述的租賃期限又相互予以否認，且均不能提供證據(jù)，故法院應認定該租賃關(guān)系是不定期租賃；對于雙方間的不定期房屋租賃關(guān)系，沈女士和俞先生均可以隨時主張解除，故對沈女士要求解除其與俞先生之間的房屋租賃關(guān)系的請求，法院應當予以支持。當然沈女士要求俞先生退還房屋應當給予其合理的期限，俞先生也應向沈女士支付相應的租金。

【判決】

法院支持了沈女士的訴訟請求。

上海市政法委案件評查專家

上海申房律師事務所主任孫洪林