年過六旬的程大伯，最近向法院起訴，因?yàn)槠涿路慨a(chǎn)在其不知情的情況下，被過戶給了其他人。百般委屈的程大伯找到了我們。這究竟是怎么回事呢？

案例：

房屋被兒子偽造證件賣掉了

程大伯的兒子小程在父母不知情的情況下，通過竊取父母的房產(chǎn)三證，偽造父母身份證及結(jié)婚證賣房，還花錢請(qǐng)來了“假父母”。通過房產(chǎn)中介，小程與不知情的陸先生達(dá)成了房屋買賣的一致意向，將其父母名下的一處房產(chǎn)賣給了陸先生，并簽訂了合同。其中，合同約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為50萬元（后經(jīng)法院評(píng)估該房產(chǎn)市價(jià)52萬元），合同簽訂當(dāng)天支付定金5萬元，房產(chǎn)過戶手續(xù)辦理完畢后當(dāng)天一次性付清余款。

之后，小程協(xié)同雇來的“假父母”與陸先生在房地產(chǎn)交易中心辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，陸先生也按照約定，在過戶當(dāng)天按合同約定支付剩余45萬元房屋轉(zhuǎn)讓款。不久后，陸先生取得了該房產(chǎn)的三證。此后不久，程大伯發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)已被陸先生占有使用，詢問緣由才得知兒子背著他把房子給賣了，于是就報(bào)案了。

不久，小程因偽造證件被批捕判刑。程大伯也向法院提起訴訟，要求確認(rèn)“假父母”與陸先生簽訂房屋買賣合同無效，并退還房屋。法院認(rèn)為“假父母”無資格簽訂房屋買賣合同，故該合同并未成立。但陸先生系善意取得，程大伯要求歸還房屋請(qǐng)求，不予支持。

律師點(diǎn)評(píng)：

合同關(guān)系是債權(quán)關(guān)系 不影響物權(quán)關(guān)系

胡增冬：浙江三道律師事務(wù)所律師

根據(jù)《合同法》的相關(guān)理論，合同的本質(zhì)是一種合意，合同成立就是各方當(dāng)事人的意思表示一致，達(dá)成合意。本案中由于“假父母”并無資格簽訂房屋買賣合同，故“假父母”與陸某之間并未達(dá)成買賣房屋的合意，故該合同并未成立，而不是無效。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

善意主要是指不知情。本案中由于陸先生并不認(rèn)識(shí)小程的父母，且小程也提供了相關(guān)的證件，并且房產(chǎn)過戶手續(xù)也已完成，故法院認(rèn)定陸某善意取得小程父母房屋符合《物權(quán)法》的規(guī)定，程大伯只能請(qǐng)“假父母”及小程賠償損失。很多購房人會(huì)存在誤區(qū)，認(rèn)為既然合同都沒有成立或者被認(rèn)定為無效，為什么房屋不能返還呢？其實(shí)在法律關(guān)系上，合同關(guān)系是一種債權(quán)關(guān)系，而所有權(quán)的變動(dòng)是一種物權(quán)變動(dòng)、及物權(quán)關(guān)系。債權(quán)關(guān)系成立或生效與否并不影響物權(quán)關(guān)系的變動(dòng)，善意取得便是法律所規(guī)定的這樣一種關(guān)系。