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哪些因素會讓房產(chǎn)掉價 廣場舞致樓價貶值數(shù)千

  • 來源: 購房寶典
  • 2014-08-08 09:01:00
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房產(chǎn)的多重屬性,使得人們不僅關(guān)注其居住功能,還關(guān)注其保值、增值功能。因此在選房過程中,要留意那些會讓房產(chǎn)價值受到損害的現(xiàn)象,比如污染源的出現(xiàn)、規(guī)劃的變更等等。

廣場舞致樓價貶值數(shù)千

就在不久前,位于溫州(樓盤)市新國光商住廣場的業(yè)主不惜花血本購買專業(yè)擴音設(shè)備“以噪制噪”,在還自己一個清凈的同時,也防止房子進一步掉價。

據(jù)了解,新國光商住廣場位于溫州市中心,和松臺廣場僅隔了一條信河街。該樓盤建成之初,因為臨近九山公園,環(huán)境清凈而受到購房者追捧,價格往往要比周邊同類樓盤貴4000~5000元/平方米。

但近年來走紅的廣場舞改變了這一切。據(jù)業(yè)主反映,廣場舞從早上6點開始,一直持續(xù)到晚上11點,讓新國光商住廣場的業(yè)主苦不堪言,幾經(jīng)交涉無果之后,于是只能集資購置了一套價值26萬元的專業(yè)音響設(shè)備,對著跳廣場舞的人們進行噪音“轟炸”,以期達到驅(qū)散人群、恢復(fù)清凈的目的。

除此之外,讓新國光商住廣場的業(yè)主愿意掏錢的另一個更為重要原因,在于不忍心看到這個樓盤因為噪音而掉價。有業(yè)主表示,現(xiàn)在新國光商住廣場的二手房已經(jīng)毫無競爭力,即使比周邊同類樓盤便宜三四千元也很難賣,因為“大家都知道這里吵”。

來自該樓盤附近的二手房中介公司的說法,也印證了這種現(xiàn)象確實存在。據(jù)一家中介公司門店經(jīng)理李先生介紹,目前新國光商住廣場二手房報價集中在2.25萬元/平方米左右,該價位相對新世界廣場、飛鵬大廈、亦美大廈、萬里橋大廈等樓盤,至少有著4000元/平方米的差距。而在一年半以前,新國光商住廣場二手房價與之大致相似,即使有一些差距,也沒有這么明顯。

七大原因或致房產(chǎn)掉價

導(dǎo)致房子貶值的因素有哪些?據(jù)了解,常見的主要包括質(zhì)量、物業(yè)管理、污染等,下面我們對這些因素進行詳細分析。

1、質(zhì)量方面勿馬虎

近日,寧波(樓盤)奉化一居民小區(qū)樓房倒塌,讓人們對住房質(zhì)量問題的關(guān)注程度再次提高。而有關(guān)住房質(zhì)量問題引發(fā)的糾紛也被頻繁爆出,對于問題房,人們理所當(dāng)然會退避三舍。

從理論上說,住房的質(zhì)量可由現(xiàn)場監(jiān)理和竣工驗收來把關(guān),負責(zé)把關(guān)的機構(gòu)要么是獨立的第三方機構(gòu),要么是政府部門,跟開發(fā)商之間并未結(jié)成利益共同體,因此只需各負其責(zé),便可以避免質(zhì)量問題。但現(xiàn)實情況是開發(fā)商可以依靠一些“盤外招”,使得問題房蒙混過關(guān)。但這類住房在市場上很難得到購房者的認可,一旦披上“質(zhì)量差”的外衣,其價值將大打折扣。

2、配套不能“做減法”

生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素,包括目前所具備的,也包括近期甚至未來將要實現(xiàn)的。一個生活區(qū)除了交通方便,還需要郵局、銀行、超市、餐飲、中小學(xué)、幼兒園、公園、休閑娛樂場所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。當(dāng)然,還要看配套的品質(zhì)與檔次,比如周邊是否有名校等。

生活配套如果“做減法”,則會讓房產(chǎn)減值。常見的有名校招生的調(diào)整,或者學(xué)校教學(xué)質(zhì)量的下滑,以及知名綜合醫(yī)院的搬遷等,都會導(dǎo)致周邊房產(chǎn)價值受到影響。所以對于這些方面的因素,購房者要進行客觀評判,千萬不要人云亦云或者盲目行事。

3、盡量遠離污染源

污染對房產(chǎn)價值的損傷直接而且持久,這是購房者應(yīng)該盡量避免的。

前些年風(fēng)傳上海(樓盤)與杭州(樓盤)之間將建一條磁懸浮線路,經(jīng)過莘城苑小區(qū)。因為擔(dān)憂有可能出現(xiàn)的磁懸浮輻射污染,導(dǎo)致莘城苑的房價一直明顯低于周邊同類小區(qū)。前文中提到的溫州新國光商住廣場價格偏低,也是因為噪音而產(chǎn)生的后果??梢?,污染對住房價值的損害,確實不可小覷。

污染包括噪音、有毒氣體、化學(xué)物品、強光等等。而臨近高架、化工廠、變電站以及強光源等,都有可能會遭受相應(yīng)的污染侵害,比如汽車疾馳發(fā)出噪音、尾氣、有毒氣體、電磁輻射等等,而臨近這些污染源的住宅,其價格自然沒有競爭力。

4、物管并非錦上添花

好的物業(yè)管理,不僅能讓居住的滿意度提高,而且能夠讓小區(qū)房源在市場上更有競爭力。

業(yè)界有一種說法,萬科賣房靠物業(yè)。該說法雖然有些言過其實,但不可否認的是,萬科靠細膩而貼心的物業(yè)服務(wù),確實培養(yǎng)了一批又一批忠實消費者。住房作為一種特殊商品,其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視,不可否認,很大一部分購房人就是沖著物業(yè)管理的口碑來的。相反,如果物業(yè)管理不到位,在服務(wù)過程中屢次出現(xiàn)問題,并多次與業(yè)主發(fā)生沖突,顯然會導(dǎo)致購房者對這類居住小區(qū)避讓不及。

好的物業(yè)公司具備兩大功能,一是通過物業(yè)管理服務(wù),提升人居環(huán)境,提高業(yè)主的生活品質(zhì);二是通過對物業(yè)的維護,使得物業(yè)保值升值。所以對于物業(yè)公司管理水平的考察,一定要細致,盡量避免服務(wù)水平一般的公司。

5、關(guān)注規(guī)劃變化

去年底,當(dāng)上海自貿(mào)區(qū)消息傳出之后,周邊房價在短短一個月內(nèi),暴漲20%甚至更高,可見規(guī)劃對房價的影響是非常有力的。但并非所有的規(guī)劃對房價升值都有利。

房產(chǎn)價值在很大程度上與地段有關(guān),而地段又與其所占有的資源,比如教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等有著很大的關(guān)系。而規(guī)劃的實施,實際上是通過投資,改變其地段價值,所以規(guī)劃對房價的正向影響,是隨著地段價值的不斷提示而得以顯現(xiàn)。但有些規(guī)劃卻對房價的增值不一定有利,比如新建一條快速通道,或者新建一座大型變電站等。業(yè)主應(yīng)該關(guān)注規(guī)劃變化,對于那些不利于房產(chǎn)增值的,應(yīng)及時應(yīng)對。

6、居民變化要留意

小區(qū)居民的整體素質(zhì),也會影響到房價。

位于上海蘇州(樓盤)河畔的超級大盤中遠兩灣城,其二手房價主要在3.5萬~4萬元/平方米之間,相對周邊其他同類型樓盤而言,價格要低一些。這是因為此前中遠兩灣城出現(xiàn)了大量群租房,雖經(jīng)數(shù)次整頓但無明顯改觀,從而影響了這個小區(qū)的品質(zhì)。類似的情形還出現(xiàn)在上海虹橋西面某別墅小區(qū),因為“低層次”租戶過多,使得這個小區(qū)的別墅價格要比同類小區(qū)低10%左右。

俗話說物以類聚,人以群分。大多數(shù)人愿意選擇跟自己差不多類型的人居住在一起。因此一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)居民構(gòu)成出現(xiàn)了變化,則應(yīng)該保持警覺。

7、治安環(huán)境也重要

置業(yè)買房,治安問題是首位。這樣的說法雖然有些言過其實,但如果治安環(huán)境惡化,不能給人以安全感,何來安居樂業(yè)?

說到底,治安關(guān)系到生命和財產(chǎn)的安全,如果無法得到保障的,這樣的住房肯定是得不到市場認可的。所以不僅在購房前要了解治安情況,入住之后也要適當(dāng)關(guān)注治安狀況的變化,比如周邊刑事案件發(fā)生頻率。而一旦治安環(huán)境惡化,刑事案件高發(fā),周邊住房的價格肯定會受到影響。

 

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