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因貪圖便宜 購買三類房屋要特別小心

  • 來源: 購房手冊 經(jīng)濟參考報 [微博]
  • 2014-08-11 08:58:16
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因為貪圖便宜,或者受賣房人的引誘,一些購房人可能會將眼睛定格在查封房、小產(chǎn)權(quán)房、抵押房上。買房時,對這幾類房應(yīng)該小心,以免落得房錢兩空。

購買查封房30萬首付打了水漂

【案例】

2014年元月,一直想擁有自己的房屋卻苦于少錢的石倩穎,從路邊小廣告中得知李某“因工作調(diào)動而低價急售住房”。經(jīng)實地踏看,石倩穎發(fā)現(xiàn)該房的樣式和地段都不錯,而且價格也確實偏低。她趕緊從親朋好友手中東拼西湊到30萬元交了首付,剩余的20萬元則立下一年內(nèi)付清的字據(jù)。可三天后,石倩穎按照約定時間辦理過戶手續(xù)時,左等右等就是不見李某,李某的電話也一直處在關(guān)機狀態(tài)。石倩穎打聽得到的消息讓她呆若木雞:因李某拒不履行償還所欠他人的巨額借款的義務(wù),法院已經(jīng)將其房屋查封,并正在著手拍賣,而李某攜帶石倩穎的現(xiàn)金逃之夭夭。

【分析】

《房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(二)項規(guī)定“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓?!逗贤ā返谖迨l第(五)項也規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的”合同無效。本案中,石倩穎購買的房屋已經(jīng)被法院查封,不可轉(zhuǎn)讓,決定了她與李某的買賣合同因違法而自始沒有法律約束力,所付的房款,只能找李某退回??衫钅骋烟又藏?,也就意味著該款至少在短期內(nèi)被打了水漂。

購買小產(chǎn)權(quán)房40萬現(xiàn)金下落不明

【案例】

2013年6月,王某所在的村舊村改造,村委會與王某簽了房屋拆遷補償協(xié)議和安置合同。隨后,王某建起了三套房屋。因自己居住確實有余,王某放出口風(fēng)想賣掉位于樓頂?shù)囊惶住?014年3月,羅瑰嬌獲悉后,雖明知是小產(chǎn)權(quán)房,但覺得緊鄰市區(qū),離自己上班處不遠,價格也比市區(qū)低了一半,執(zhí)意購買。經(jīng)與王某協(xié)商,當(dāng)即簽訂了購房協(xié)議,并一次性付清了40萬元房款。豈料,王某回家途中遭遇車禍當(dāng)場死亡,40萬元房款不知去向。當(dāng)羅瑰嬌搬入居住時,王某妻子以不知情為由阻撓,且對羅瑰嬌索還房款的請求斷然拒絕。

【分析】

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的房屋。因沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同也不備案,故不是真正合法的產(chǎn)權(quán)房,被明令禁止交易。羅瑰嬌與王某違法交易,其行為自然不受法律保護。

購買抵押房50萬換來一紙空文

【案例】

2014年4月,蔣雅雯與郭某簽訂了一份《房屋買賣合同》,約定郭某將其所有的一套三室兩廳兩衛(wèi)的房屋轉(zhuǎn)讓給蔣雅雯。蔣雅雯依約預(yù)付50萬元房款后,前去房管部門辦理過戶手續(xù)中,才知道郭某在購買該房屋時,只是繳清了40萬元首付,余款95萬元采取的是按揭支付,房屋不僅已經(jīng)辦理了他項權(quán)證,而且實際抵押給了銀 行 。 如 果 蔣 雅 雯 要 想 完 成 過 戶 手續(xù),就必須付清郭某所欠的95萬元余款 。 而 郭 某 已 經(jīng) 攜 款 遠 離 所 在 的 城市,甚至沒有給蔣雅雯留下有效的通訊方式或地址。也就是說,蔣雅雯陷入了既難以索回房款,且除非滿足銀行的要求,又難以獲得房屋的尷尬境地。

【分析】

《物權(quán)法》第一百九十一條明確規(guī)定:“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。”本案所涉房屋已經(jīng)抵押給銀行,決定了蔣雅雯要想實現(xiàn)自己的過戶目的,也就只能“代人受過”并還清貸款。

 

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