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二手房買賣賣方反悔怎么辦

  • 來源: 法律快車
  • 2014-08-13 10:13:06
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   核心內(nèi)容:房價漲落實屬市場的一種常態(tài),但在二手房交易市場上,卻出現(xiàn)不少買賣糾紛。二手房買賣中會遇到賣方以出售房屋時未與其他共有人協(xié)商一致為由,主張房屋買賣合同無效。這種情況的出現(xiàn)說明賣方反悔,不愿意完成交易,那買房應(yīng)當如何利用法律武器維護自己的權(quán)益呢?下面由法律快車的小編結(jié)合我國現(xiàn)行法律和最高院司法解釋以及市高院司法文件,提出具體分析意見,供上下家進行二手房交易時參考。感謝您的關(guān)注!

    依據(jù)現(xiàn)行法律,如果出售的房屋是共有財產(chǎn),賣方在出賣時需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則,就可能導(dǎo)致買賣合同無效。司法實踐中,常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認為借口,要求法院確認房屋買賣合同無效。但是,當房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時,買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。

    《物權(quán)法》第106條規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定?!?/span>

    最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定??梢?,我國法律已經(jīng)確立了不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件,即買方受讓房屋時出于善意,并支付了合理對價并進行了登記,則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發(fā),認定房屋買賣合同有效,允許買方取得房屋的所有權(quán)。

    在審判實踐中,按照最高法院的司法文件,區(qū)別不同的情形分別處理:

    一是房屋出售時,權(quán)利登記僅為賣方一人的,基于不動產(chǎn)的公示、公信原則,買方有理由相信賣方系房屋的完全權(quán)利人,其與賣方之間簽訂的買賣合同,應(yīng)認定為有效;但如有證據(jù)證明買方存有過錯,與賣方惡意串通,損害其他共有人利益的除外。

    二是房屋出售時,權(quán)利登記為數(shù)人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定,在其他權(quán)利人事后不予追認的情況下,應(yīng)認定買賣合同無效;但買方有理由相信賣方有代理權(quán),符合表見代理構(gòu)成要件的,應(yīng)確認買賣合同有效。

 

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