最近，身陷一宗房產(chǎn)官司的小王接到了法院的判決通知書(shū)，要求其按照約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。始終認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任的小王，找到了我們來(lái)咨詢。
案例：
未及時(shí)簽訂買賣合同
需承擔(dān)違約責(zé)任
2012年10月15日，小王與某開(kāi)發(fā)公司簽訂了投資意向書(shū)一份，約定小王自愿認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)公司的購(gòu)物中心的一個(gè)鋪位，總價(jià)款為138萬(wàn)元。認(rèn)購(gòu)時(shí)小王支付了定金336000元，當(dāng)時(shí)約定待工程動(dòng)工后再交20％，在簽訂正式商品房買賣合同時(shí)補(bǔ)交至50％，剩下50％按揭或一次性付清。并且約定，如果通知小王辦理交款和按揭手續(xù)時(shí)，小王不來(lái)辦理的話，自通知之日起15日后每天支付2‰房屋總價(jià)違約金。
意向書(shū)簽訂后，小王按時(shí)支付了定金336000元。之后，開(kāi)發(fā)公司向小王發(fā)出商品房買賣（預(yù)售）合同通知書(shū)，告知其已取得預(yù)售許可證（售許2011第2號(hào)）并通知王某應(yīng)按照約定日期前往售樓部簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》并辦理相關(guān)手續(xù)，逾期三日將收取總房?jī)r(jià)每日2‰的違約金。但小王未前往簽訂商品房買賣（預(yù)售）合同，也未支付剩余購(gòu)房款。
又過(guò)了一段時(shí)間，該開(kāi)發(fā)公司給小王發(fā)出了《關(guān)于王某違約處理的通知》，要求小王在一定期限內(nèi)前去處理。之后，該開(kāi)發(fā)公司兩次向小王發(fā)出通知，要求小王配合完成按揭手續(xù)，逾期視為違約，按約定收取違約金。第二次收到通知后，小王向該開(kāi)發(fā)公司又支付了購(gòu)房款552000元。但小王至今未與開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》，也未支付剩余房款。故開(kāi)發(fā)公司還是將小王訴至法院，要求解除投資意向書(shū)并支付違約金。
但小王認(rèn)為，開(kāi)發(fā)公司在起訴前已取得商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的投資意向書(shū)具備商品房買賣合同主要內(nèi)容且開(kāi)發(fā)公司已收受大部分購(gòu)房款，該投資意向書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，雙方商品房買賣合同關(guān)系成立。開(kāi)發(fā)公司假借投資意向書(shū)之名，以未簽訂正式商品房買賣合同為由，要求本人承擔(dān)違約責(zé)任，違背誠(chéng)實(shí)信用原則。故要求駁回。
法院審理認(rèn)為，小王與開(kāi)發(fā)公司簽訂的投資意向書(shū)，應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約，并非買賣合同。故小王提出投資意向書(shū)系商品房買賣合同的意見(jiàn)不予采納。小王接到開(kāi)發(fā)公司發(fā)出的通知后，未履行意向書(shū)確定的義務(wù)，故開(kāi)發(fā)公司有權(quán)解除購(gòu)房意向書(shū)，并請(qǐng)求由小王承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
律師點(diǎn)評(píng)：
簽訂意向書(shū)后
要及時(shí)簽訂買賣合同
胡增冬：浙江三道律師事務(wù)所律師。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
本案中，小王與開(kāi)發(fā)商雖然對(duì)商鋪的坐落、面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等進(jìn)行了約定，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定商品房買賣合同的主要內(nèi)容，所以不能被認(rèn)定為商品房買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立，只能認(rèn)定為預(yù)約。同時(shí)，小王也無(wú)法證明開(kāi)發(fā)公司存在先行違約行為，故小王不應(yīng)承擔(dān)違約金的抗辯便無(wú)法律依據(jù)。律師提醒購(gòu)房人在簽訂意向書(shū)后一定要及時(shí)簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》的正式文本或者在意向書(shū)中明確意向書(shū)具有買賣合同的效力，以便保護(hù)自己的權(quán)利。
