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父母名下的學(xué)區(qū)房想過戶給我怎樣最劃算?

  • 來源: 本地資訊浙江在線-錢江晚報(bào)
  • 2014-08-19 09:39:05
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微友郝女士前兩天拋過來一個(gè)問題,關(guān)于學(xué)區(qū)房的。

大致意思是這樣的,郝女士的父母住的是學(xué)區(qū)房,郝女士的兒子要讀書,二老為了外孫著想,同意把房產(chǎn)過戶到郝女士夫婦名下。這樣一來,郝女士的兒子就可以成為一表生。

郝女士的問題是,房產(chǎn)過戶有三種方式,繼承、贈(zèng)予和買賣,不曉得哪種方式最劃算。

這個(gè)問題,不少為學(xué)區(qū)操心的家長(zhǎng)都想問。我們請(qǐng)精英律師團(tuán)知名房產(chǎn)律師戴和平(浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師)來幫忙做這道“算術(shù)題”。

一、繼承方式,最省錢,但是受限條件挺多。

繼承從費(fèi)用上來算,只有兩部分:一是公證費(fèi),二是到房管局去辦理過戶登記的工本費(fèi)。兩筆費(fèi)用加起來也不過數(shù)千元。

目前各地公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣,杭州的公證費(fèi)用是按照房產(chǎn)的面積算,每平方為30元。如果一套90平方米的房產(chǎn),那么公證費(fèi)就是30×90=2700元。

房產(chǎn)繼承分兩種,一是法定繼承,二是遺囑繼承。法定繼承也就是說,父母只有郝女士一個(gè)女兒,那么去世后房產(chǎn)自然繼承給郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹,那么父母需要立遺囑明確房產(chǎn)由郝女士繼承,或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權(quán),統(tǒng)統(tǒng)讓給郝女士一人。

寫到這里,很多人就知道了,“繼承”需要遺產(chǎn)人死后才能進(jìn)行過戶。

所以,郝女士目前的情況不適用繼承。

二、贈(zèng)予方式,相比繼承方式多加一個(gè)契稅。

要繳納契稅3%+公證費(fèi)+過戶登記費(fèi)。只是有一點(diǎn)值得注意,以繼承和贈(zèng)予兩種方式取得房產(chǎn),如果今后要交易的話,費(fèi)用就比較高了。因?yàn)橄喈?dāng)于你之前得到房產(chǎn)為零成本,那么當(dāng)你將房產(chǎn)出售時(shí),涉及的個(gè)人所得稅會(huì)比較高。

如果這套學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值100萬元,那么要征收20%的個(gè)稅,也就是20萬元。

三、買賣過戶,可能涉及到的費(fèi)用有營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)+過戶登記費(fèi)。

這里也分幾種情形。

情形一:如果這套房產(chǎn)是老人唯一的房產(chǎn),小于90平方米(屬于普通住宅),距離上次交易滿5年,那么,營(yíng)業(yè)稅免征,契稅1.5%,個(gè)稅免征。

也就是說,如果是老人的唯一房產(chǎn)且小于90平方米,那么買賣過戶的方式比贈(zèng)予方式的費(fèi)用還要省。

情形二:如果這套房產(chǎn)大于90平方米(屬于非普通住宅),契稅要3%,個(gè)稅為差額部分的20%(比如以前這套房產(chǎn)兩老是房改房20萬元買下,現(xiàn)在市值100萬元,那么差額就是80萬元,個(gè)稅為16萬元);而營(yíng)業(yè)稅,滿5年免征收;不滿5年,營(yíng)業(yè)稅將近6%。

 

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