今天起，杭州主城區(qū)全面解除限購。政策放開，于是房子再次成為一個焦點。
買房后房子降價怎么辦？怎樣才能退房？購房過程中出現(xiàn)問題如何應對？……
我們在杭州主城區(qū)解除限購之際，整理出部分與房屋買賣相關的典型問題，請律師回答。
什么情形下可以要求退房
問：根據(jù)消費者權益保護法，消費者在怎樣的情形下有權向開發(fā)商要求退房，退房時開發(fā)商應為消費者提供怎樣的幫助？
答：購房人可以向開發(fā)商要求退房的規(guī)定分散于《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，主要有以下幾種：
（1）商品房面積誤差過大。如果商品房買賣合同中有約定的則按照約定處理，未約定處理方式的，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條的規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權選擇退房。買受人選擇退房，開發(fā)商應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付清的房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。
（2）開發(fā)商遲延交房超過一定期限的。
（3）商品房存有嚴重質(zhì)量問題。主要是因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；或者因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的。
（4）購房者無法取得房屋。如商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的；另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋，買受人也有權解除合同。
（5）開發(fā)商故意隱瞞真相。指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實。
（6）因非屬于買受人的原因?qū)е掳唇屹J款申請未獲批準。
（7）因開發(fā)商原因延遲辦理房產(chǎn)證超過一定期限的。
（8）其他情況（如所購買的商品房屬于司法機關依法查封或者以其他形式限制商品房權利的等）。
在具備退房條件時，開發(fā)商除了要與購房者辦理解除合同手續(xù)，退還購房款等費用外，還需共同去房產(chǎn)交易部門解除該商品房的預售登記等。
收房時房子有問題怎么辦
問：我有一套新購商品房，收房時發(fā)現(xiàn)天花板處有多處漏筋現(xiàn)象，且已出現(xiàn)銹蝕現(xiàn)象。開發(fā)商說是后澆帶固定方木所用螺桿未清除。我想咨詢下，1.這是否為施工質(zhì)量問題？ 2.漏筋且生銹這樣的問題是否存在安全隱患？需要找哪個部門進行檢測或鑒定？ 3.此問題存在,業(yè)主應如何維權？或者說是否可以要求退房處理？
答：對于你們問題中的1和2，均需通過法定鑒定機構(gòu)的檢測鑒定為準，不能一概而論。可向房屋所在地的基層法院咨詢此類的檢測機構(gòu)名錄，你可尋找、委托其中一家單位進行檢測。
由于你是屬于新購商品房，尚處于保修期范圍內(nèi)，你可先行要求開發(fā)商進行維修解決；如開發(fā)商仍無法解決或不予處理的，你可根據(jù)《杭州市房屋建筑工程施工質(zhì)量投訴處理暫行辦法》的規(guī)定向房屋所在地的建設行政主管部門反映，并要求開發(fā)商進行鑒定、修復。
對于質(zhì)量問題是否可退房，還是要在鑒定的基礎上看“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格”或者“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用”的程度，如達到這兩種程度之一，你可要求解除合同和賠償損失，如只是普通的質(zhì)量問題，能通過修復處理，也不影響你居住的，則你無法據(jù)此要求退房。
房價跌了我該怎么辦
問：我在臨平××××買了套單身公寓，交了首付，簽了合同，可是不到一個月房子每平方米就降了3000元，請問，我如何減少損失呢？現(xiàn)在房產(chǎn)公司說送我們半個車位。
答：商品房買賣合同簽訂后，房價出現(xiàn)波動，如合同中沒有約定，則一方很難依約主張損失。如出現(xiàn)房價下跌，實踐中，買受人通常都是通過與開發(fā)商協(xié)商、談判的方式減少損失的，例如提出要求贈送車位，提供其他優(yōu)惠措施等，正如問題中也提到的，開發(fā)商同意贈送半個車位。建議在與開發(fā)商就損失問題達成一致后，簽訂書面協(xié)議以固定談判成果，將來也可以此督促開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。
前任房主的戶口一直沒遷出
問：本人購買的房子，前任房主的戶口一直未遷出，請問有沒有辦法讓其遷出？
答：目前沒有辦法強制其遷出，只能協(xié)商處理。二手房買賣過程中，前任戶口不遷，一直是“老大難”問題，特別是涉及學區(qū)房的戶口遷移，更是經(jīng)常引發(fā)糾紛。在實踐中，由于戶口管理屬于公安部門的行政管理范疇，法院不直接受理，故無法通過訴訟方式強制其遷出，公安部門強制將其遷出亦沒有法律依據(jù)。所以，買方在購買二手房時，務必要考慮前任戶口的情況。
買了一套被保全凍結(jié)的房該怎么辦
問：2011年買了套二手房，買方房屋的契稅證也已辦出。但在辦理房屋交接手續(xù)過程中，因賣方和他的債主之間的原因，賣方的債主把房子保全凍結(jié)了，造成房屋買方賣方買賣合同的程序走到一半被中斷了，現(xiàn)在買方因所有的積蓄買了房也打不起官司了，想問下買方當初通過中介和賣方簽的房屋買賣合同是不是一直有效的，沒有期限的？買方應該怎么辦？
答：關于第一個問題要看房屋買賣合同是如何約定的。在很多二手房買賣合同中有對房屋產(chǎn)權登記手續(xù)辦理事項做出合同約定，例如買方在一定期限內(nèi)無法取得房屋權屬證書時，有權要求賣方退款并承擔違約責任等?？梢栽倏匆幌潞贤s定。
如合同中沒有約定或約定不明的，實踐中是由于賣方轉(zhuǎn)讓房屋后，在房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理過程中，房屋被有權國家機關采取了查封等強制措施，導致買方不能辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，可視為買方合同目的無法實現(xiàn)，買方可以根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定要求解除合同，并要求賣方退款和承擔違約責任。
如買方仍然希望合同繼續(xù)履行，盡快辦理房產(chǎn)證的，應及時了解之前爭議的處理和房產(chǎn)解封等的情況，以便根據(jù)實際情形采取應對措施。
