北京的張先生一口氣花了104萬買下了一處法院拍賣的房屋，但辦理過戶時才發(fā)現(xiàn)該房屋存在種種問題，竟需要繳納各種稅費共計40多萬元，張先生以約定顯失公平為由，一紙訴狀將拍賣公司告上法庭。

目前本案正在審理中，雖然最終結(jié)果未知，但司法拍賣的房產(chǎn)是否靠譜這一話題引發(fā)許多網(wǎng)友關注，連淘寶上都開始接手法院拍賣房。那么，從這一途徑買房到底靠不靠譜，劃不劃算呢？這筆帳到底應該怎么算？

法院拍賣房屋評估價約為市場價的80%

中國經(jīng)濟網(wǎng)記者在北京法院網(wǎng)上看到，每天法院都會有2、3條拍賣公告，其中拍賣房屋的不在少數(shù)。想要成功競拍一套房子，其中要涉及保證金、競拍購房款、相關稅費、拍賣公司傭金等費用。

以一套位于北京市宣武區(qū)天寧寺東里的房產(chǎn)為例，標的信息介紹稱，“證載建筑面積約69.32平方米，評估價186.16萬元，保證金18萬元（海淀法院委托，第一次拍賣）?！?

跟這套拍賣的房屋相比，天寧寺東里周圍類似的房屋價格基本上在230-250萬元左右，也就是說，法院給出的評估價格大概在市場價的80%左右。

不過，評估價并不是起拍價格，也不是最后拍得房產(chǎn)的價格。據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，起拍價會在拍賣現(xiàn)場由拍賣師給出，而成交價需符合“價高者得”的原則，如果競標激烈，很有可能超過評估價甚至市場價，完全超出競拍者的心理預期。

另一方面，如果有意參與競拍，首先要向負責拍賣的交易平臺交納保證金，保證金大約為房產(chǎn)評估價的10%。

拍賣公司工作人員告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，沒有拍到房屋的，保證金可以全款退回，對于拍得房產(chǎn)的人來說，保證金也可以優(yōu)先充抵競拍購房款項。

買拍賣房需交納一切欠費

中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到，一般來說，通過法院拍賣而成功競得房屋后，競得人在辦理產(chǎn)權過戶時原則上只需要繳納契稅，但實際執(zhí)行過程中，如果法院在拍賣公告中聲明一切稅費自理，則還存在繳納營業(yè)稅、個人所得稅的可能性。因此，建議拍賣人在拍賣之前去相關稅務部門問清實際需要繳納的稅費，如印花稅、交易費、測繪費、權屬登記費及取證費等。

法院提醒，標的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費及其可能存在的物業(yè)費、水、電、氣等欠費均由買受人承擔。

也就是說，與購買商品房需交的費用相比，買法院拍賣房除了原本應該繳納的各項稅，還需要向所拍房產(chǎn)的物業(yè)交納一切欠費。

此外，購買拍賣房還需要支付一定的傭金，一般占成交房價總額的1%～5%。有些拍賣公司實行階梯式付款，房屋成交金額200萬以下傭金5%，200萬以上則付傭金3%。

除上述看得到的費用需要繳納以外，還存在一些隱性成本。北京銘滔律師事務所孫濤律師指出，拍賣房產(chǎn)可能存在復雜權屬關系導致產(chǎn)權難辦理、質(zhì)量沒保障，或者法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)程序（筆者注：即撤銷或變更之前的拍賣），都有可能增加購買司法拍賣房產(chǎn)的隱性成本。

另一方面，司法拍賣房產(chǎn)也存在降價的可能性。中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到，成功競拍必須兩次以上競價才有效，如果只有一次出價，以流拍論處。線下拍賣也會出現(xiàn)流拍情況，據(jù)《北京產(chǎn)權交易所實物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓拍賣實施辦法（試行）》第十條，“只產(chǎn)生一個競買人的，不得進行拍賣”。如果產(chǎn)生了流拍，法院會委托拍賣公司重新舉行拍賣會，并在標的物說明上注明房屋是第幾次拍賣。在一次、二次流拍后，起拍價會有20%以內(nèi)的降價空間。這也是為什么很多有經(jīng)驗的競拍者在第一次拍賣時選擇觀望，到第二次、第三次拍賣才出手。

房款需一次性繳清

中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到，購買司法拍賣房產(chǎn)，一般需要在一定工作日內(nèi)一次性付清房款。北京產(chǎn)權交易所工作人員告訴記者，一次性還是分期繳納款項是按法院的具體要求來操作的，目前尚沒有處理分期付款的司法拍賣行為。這對資金流有困難、想通過貸款買房的人來說難度稍大。

值得一提的是，有網(wǎng)友表示，如果法院拍賣的房子仍然有住戶居住，尤其是有戶口關系的話，住戶有可能拒不搬離。

拍賣公司工作人員表示，如果存在這種情況，有必要提前了解法院是否負責清場，如果法院不負責清場，則需房產(chǎn)競得者和房屋實際住戶達成協(xié)議，這其中所需耗費的精力、時間、物力，并不好用簡單的數(shù)字價格來衡量。

北京拍賣房同樣受限購令制約

對北京而言，購買法院的拍賣房是否同樣要考慮限購令呢？中國經(jīng)濟網(wǎng)記者就此問題向北京市住建委求證，得到的答復是，北京司法拍賣所得房產(chǎn)同樣被納入限購范圍。

也就是說，只要居民最終獲得了房屋產(chǎn)權，并掛在自己名下，就屬于京籍家庭不能超過兩套房屋的限定范圍之內(nèi)。如果家庭已有兩套房產(chǎn)，則不能參與購買法院拍賣房產(chǎn)；如果購買了司法拍賣房產(chǎn)而沒有達到限購條件的，同時仍然符合自住型商品房的購買條件，則仍可以申請購買自住型商品房。