[摘要]人口的凈流入、小學(xué)生數(shù)量的增減雖然影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，但并不是影響投資價(jià)值的唯一要素。

有分析稱，一座城市的小學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)較快，房?jī)r(jià)也較堅(jiān)挺，但本報(bào)記者研究發(fā)現(xiàn)，二者并非完全相關(guān)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素也是參考。相關(guān)閱讀：十一購房季罕見遭棄 近三成網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)還要跌

地產(chǎn)研究者劉曉博日前發(fā)現(xiàn)了一項(xiàng)有趣的“小學(xué)生理論”，即小學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)最迅速的城市，往往是房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的城市。

廈門就是最好的例子。2008年~2013年，廈門小學(xué)生增長(zhǎng)了37%；今年8月，廈門成為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，唯一一個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市。

“小學(xué)生理論”在其他城市同樣有效。

過去5年，上海、蘇州、深圳等城市小學(xué)生增速均超20%，房?jī)r(jià)上漲也格外明顯。

樓市“小學(xué)生理論”

劉曉博統(tǒng)計(jì)的47個(gè)大中城市小學(xué)生變動(dòng)表顯示，2008年~2013年，小學(xué)生人數(shù)的變動(dòng)情況各不相同，其中目前房?jī)r(jià)高企的廈門、上海、深圳、北京等城市增速名列前茅，而東北和中西部的一些城市小學(xué)生數(shù)明顯減少。

2013年全國(guó)小學(xué)生人數(shù)比2008年下降了9.4%。但作為中心城市，對(duì)周圍地區(qū)尤其是農(nóng)村都有一定的吸附力，因此大部分中心城市的學(xué)生數(shù)增幅高于全國(guó)平均水平。

其中，廈門以37%的增速在各大城市中排名第一。廈門的房?jī)r(jià)也最為堅(jiān)挺。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況顯示，8月廈門房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，成為唯一一個(gè)上漲的城市。

今年以來，除了6月份外，其他各月廈門房?jī)r(jià)指數(shù)均領(lǐng)漲全國(guó)，房?jī)r(jià)之堅(jiān)挺遠(yuǎn)超一線城市。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的8月百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，8月廈門房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.47%，僅次于中山、包頭和常熟三個(gè)三四線城市，在主要一二線城市中，廈門增速高居榜首。8月廈門房?jī)r(jià)為20728元/平方米，比一線城市的廣州高出2709元。

“廈門的城市建設(shè)很好，公共資源配套都很不錯(cuò)，福建很多地方的人都到廈門買房，這幾年一半以上是外地人買走的。”福建一家地產(chǎn)商告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，由于廈門土地供應(yīng)緊缺，需求又很旺，因此廈門的項(xiàng)目效益非常好。

去年上海小學(xué)生數(shù)比2008年增長(zhǎng)了34%，深圳增長(zhǎng)了24.6%，蘇州增長(zhǎng)了24%，鄭州增長(zhǎng)了23.9%，北京增長(zhǎng)了19.5%，南京增長(zhǎng)了12.2%，增速皆名列前茅。而這些城市的房?jī)r(jià)也大多比較高昂，在今年房?jī)r(jià)下行的過程中相對(duì)堅(jiān)挺。

與此相反的是，東北主要城市的小學(xué)生數(shù)均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。

劉曉博的研究發(fā)現(xiàn)，隨著東北經(jīng)濟(jì)的低迷，東北絕大部分中心城市都出現(xiàn)了人口外流現(xiàn)象。比如大連小學(xué)生下降16.9%、哈爾濱減少12.1%、長(zhǎng)春減少11.2%、沈陽減少5.2%、撫順減少18%、錦州減少15.3%、盤錦減少了14.3%、齊齊哈爾減少了18%、牡丹江減少了27%。

在樓價(jià)方面，除了大連，其他城市的房?jī)r(jià)均保持在較低水平。

在中西部，鄭州2013年小學(xué)生數(shù)比2008年增長(zhǎng)了23.9%，這是因?yàn)猷嵵莶粌H是河南省省會(huì)，同時(shí)也是河南單極核心城市，對(duì)河南省內(nèi)其他地市有著較大的吸附力。同樣情況的還有長(zhǎng)沙和武漢，長(zhǎng)沙小學(xué)生數(shù)增加了15.9%，武漢也增加了1.2%。

研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，由于中心城市的公共資源較好、教育水平較高，而教育又往往跟房產(chǎn)、戶口等緊密相關(guān)，因此周圍農(nóng)村和中小城市為了子女教育，選擇到中心城市置業(yè)。

多重要素決定房?jī)r(jià)

不過，小學(xué)生數(shù)量的增減并非房?jī)r(jià)唯一的決定要素。

一方面，小學(xué)生數(shù)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)，但也與城市對(duì)外來人口的配套服務(wù)有關(guān)。

例如，增幅最快的廈門，外來工子女申請(qǐng)就讀小學(xué)，只需提供近一年在廈門務(wù)工證明及相應(yīng)的暫住證、社保、計(jì)生證明，即可申請(qǐng)入讀當(dāng)?shù)毓k學(xué)校。本報(bào)記者接觸過的多位廈門外來務(wù)工人員，均將孩子接到廈門讀書，并且多數(shù)在公辦學(xué)校。

另一方面，人口的凈流入、小學(xué)生數(shù)量的增減雖然影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，但并不是影響投資價(jià)值的唯一要素。一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否堅(jiān)挺也與該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育醫(yī)療等公共資源水平密切相關(guān)。

例如東莞的人口凈流入位列全國(guó)第四，過去5年小學(xué)生數(shù)量增加了24.9%，惠州增加了4.7%，佛山增加了3.8%，均超過全國(guó)水平，但這些城市的房?jī)r(jià)與區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)副省級(jí)城市深圳和廣州有較大的距離。

同樣的情況也出現(xiàn)在閩南。例如過去5年泉州小學(xué)生數(shù)量增加了15.4%，但泉州的房?jī)r(jià)只有廈門的三分之一左右。

這種差距的背后在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。例如，在珠三角地區(qū)，廣州第三產(chǎn)業(yè)占比64.6%，服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為70.6%。深圳第三產(chǎn)業(yè)占比56.5%，東莞第三產(chǎn)業(yè)占比53.8%，佛山占比為36.1%，中山為42%。在閩南，廈門第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)51.6%，泉州僅為34.9%。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的財(cái)富集中度不同，以第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，缺乏白領(lǐng)階層，而以外來進(jìn)城務(wù)工人員為主的城市，雖然外來人口很多，但形不成有效置業(yè)，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)難以發(fā)展。

此外，一個(gè)城市某個(gè)時(shí)期內(nèi)的房?jī)r(jià)與供應(yīng)量有比較大的關(guān)系。例如杭州對(duì)外來人口的吸引力不小，過去5年小學(xué)生數(shù)量也增加了7%，但由于杭州的土地供應(yīng)量過大，因此今年房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)。相反，廈門這幾年住宅土地供應(yīng)可謂寸土寸金，只要有一個(gè)好地塊出來，都會(huì)引發(fā)眾多房企激烈爭(zhēng)奪。