近日，住建部等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)文放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入門(mén)檻，這將促使我國(guó)房產(chǎn)進(jìn)入全球資產(chǎn)估值體系。

??今年3月15日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)就曾公開(kāi)表示，歡迎外國(guó)人來(lái)中國(guó)買(mǎi)房?？梢?jiàn)，此番“限外令”松綁可謂是對(duì)總理表態(tài)的政策落實(shí)。事實(shí)上，在國(guó)人海外置業(yè)風(fēng)頭正勁的當(dāng)下，敞開(kāi)外籍人士國(guó)內(nèi)購(gòu)房的大門(mén)不僅為他們帶來(lái)了生活便捷，而且也有利于營(yíng)造公平的市場(chǎng)投資環(huán)境、培育國(guó)際化大都市氛圍。更為關(guān)鍵的是，相形2006年“限外令”執(zhí)行伊始，國(guó)內(nèi)樓市及匯率表現(xiàn)已大相徑庭。一方面，與十年前房地產(chǎn)業(yè)的火爆場(chǎng)景相比，當(dāng)前樓市尚未完全擺脫整體低迷態(tài)勢(shì)，除一線大城市以外，多數(shù)地方商品房去庫(kù)存壓力依舊較大，投資獲利空間受到嚴(yán)重抑制。與此同時(shí)，北上廣深四個(gè)一線城市以及三亞仍執(zhí)行限購(gòu)政策，外籍人士在這些地方購(gòu)房還需符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。由此可以預(yù)測(cè)，“限外令”松綁并不會(huì)立竿見(jiàn)影地釋放出大量外資需求，也不會(huì)掀起抬升房?jī)r(jià)之憂。

??新政對(duì)樓市的影響更多體現(xiàn)在提振購(gòu)房者信心、刺激潛在需求層面，這有助于推動(dòng)樓市穩(wěn)定、健康發(fā)展。另一方面，近期人民幣主動(dòng)貶值導(dǎo)致資本外流趨勢(shì)加劇，金融市場(chǎng)對(duì)未來(lái)人民幣貶值的預(yù)期不斷得到強(qiáng)化，外籍人士通過(guò)在國(guó)內(nèi)炒房套取匯差的沖動(dòng)大為減弱，這也為松綁“限外令”打開(kāi)了理想的窗口期。

??需要指出的是，伴隨著國(guó)內(nèi)住宅成為全球性資產(chǎn)配置標(biāo)的，其估值體系及調(diào)控模式也將逐步受到國(guó)際思維的同化。例如，根據(jù)世行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國(guó)家的這一比值應(yīng)該在3倍~6倍之間，否則房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)面臨泡沫破裂的硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。而從國(guó)內(nèi)樓市實(shí)際情況看，即便是在交投萎靡的背景下，各地房?jī)r(jià)收入比仍呈現(xiàn)高企態(tài)勢(shì)。有統(tǒng)計(jì)顯示，上海、北京、深圳今年上半年房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá)19.09、18.42和19.9以上；福州、廈門(mén)、溫州、太原、天津等二線城市同期房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)10。

??這意味著，管理部門(mén)需同時(shí)在控制房?jī)r(jià)漲幅與提高居民收入兩方面發(fā)力，通過(guò)弱化商品房投資屬性提升普通民眾的幸福指數(shù)。就前者而言，以保有稅等市場(chǎng)化工具替代限購(gòu)行政指令自發(fā)調(diào)節(jié)樓市供求結(jié)構(gòu)已是大勢(shì)所趨，行政力量當(dāng)從具化博弈中抽身，專注于保障性住房構(gòu)建、市場(chǎng)秩序維護(hù)等工作中來(lái)，以此最終實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)各層次供求的有機(jī)對(duì)接。就后者而言，扭轉(zhuǎn)勞動(dòng)者報(bào)酬和居民收入占GDP比重偏低的局面，行政部門(mén)可借鑒日本1960年年底啟動(dòng)的“國(guó)民收入倍增計(jì)劃”經(jīng)驗(yàn)，著手減稅讓利、鼓勵(lì)社會(huì)資源向高效率部門(mén)流動(dòng)，以此優(yōu)化社會(huì)收入分配格局，推動(dòng)城鄉(xiāng)居民收入增幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效率相匹配。

??樓市“限外令”退居幕后，預(yù)示著我國(guó)樓市將在國(guó)際化道路上邁進(jìn)一步，行政指令再度為市場(chǎng)調(diào)控預(yù)留空間，長(zhǎng)效機(jī)制成為樓市治理的新常態(tài)可期。