日前，北京市國土局公布了今年前三季度該市經(jīng)營性用地成交情況，北京市前9個(gè)月已經(jīng)成交經(jīng)營性用地45宗，土地面積412公頃，土地成交額約1004億元。其中，北京市今年前三季度供應(yīng)土地中以住宅用地為主，約占總成交面積三分之二。
??另外，根據(jù)中國指數(shù)研究院對全國300個(gè)城市土地市場的監(jiān)測，其統(tǒng)計(jì)全國300個(gè)城市在今年前三季度共成交土地約1.6萬宗，同比減少了26%，土地出讓金總額為1.35萬億元，同比減少了23%。
??不過相比之下，全國300個(gè)納入監(jiān)測的城市土地市場成交樓面價(jià)達(dá)到了1308元/平方米，同比則上漲了11%，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)約為2108元/平方米，同比上漲了22%。
??雖然全國土地市場整體成交上相較去年有所放緩，不過隨著全國房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，一、二線城市土地市場受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追捧，尤其是北上廣深4個(gè)一線城市，迎來了各大房企扎堆在土地市場的回歸。
??中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，一線城市合計(jì)土地成交額達(dá)到了588.78億元，創(chuàng)造了年內(nèi)的最高紀(jì)錄，環(huán)比漲幅高達(dá)188%。二線城市土地成交額達(dá)到了1214.7億元，環(huán)比上漲達(dá)到了41%，也創(chuàng)造了年內(nèi)最高。
??比如，在今年前三季度的北京土地市場，北京城南區(qū)域在7月份前后集中出讓了多宗地塊，引來眾多品牌房企爭搶，不少地塊不僅高溢價(jià)成交，而且多宗地塊住宅部分高比重配建限價(jià)房，幾乎無純商品房面積以供開發(fā)銷售，不過這些房地產(chǎn)企業(yè)依然對這些地塊趨之若鶩。
??雖然類似北京這樣的一線城市土地市場引來眾多房企集中回歸，但仍有個(gè)別房企并不愿意扎堆“湊熱鬧”，相比往年在土地市場的激進(jìn)，在今年拿地上則表現(xiàn)得頗為謹(jǐn)慎。
??龍湖謹(jǐn)慎
??龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)（股份代碼：00960.HK）在今年上半年的凈利率超過了23%，相較去年同期27%的凈利率水平有所下降，但龍湖地產(chǎn)目前的盈利水平仍然高于同業(yè)平均水準(zhǔn)。
??今年上半年龍湖地產(chǎn)的合同銷售額有所增長，但是公司在土地策略上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。今年上半年，龍湖地產(chǎn)新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e79萬平方米，其中45%位于華南區(qū)域，23.4%位于環(huán)渤海區(qū)域，17.9%位于長三角地區(qū)，另外13.7%則位于西部地區(qū)，平均新增土地成本約為8000元/平方米，以此計(jì)算，龍湖地產(chǎn)在今年上半年耗費(fèi)的土地收購支出約為63.2億元。
??在2014年上半年，龍湖地產(chǎn)新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e約為192萬平方米，其中56.2%位于長三角地區(qū)，19.3%位于環(huán)渤海區(qū)域，19.3%位于華南地區(qū)，5.4%位于西部地區(qū)，平均土地收購成本約為7380元/平方米，以此計(jì)算龍湖地產(chǎn)去年上半年花費(fèi)在土地收購上的資本支出約為142億元。
??到今年上半年，龍湖地產(chǎn)在新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e及收購?fù)恋刭Y本支出，分別只相當(dāng)于去年上半年的4成左右。
??不過，在今年下半年的8月份和9月份，龍湖地產(chǎn)分別耗費(fèi)了47.7億元和45億元在南京與廈門競得兩宗土地，合計(jì)總建筑面積超過66.35萬平方米。此外，龍湖地產(chǎn)也在北京、重慶和杭州陸續(xù)獲得土地儲備，權(quán)益建筑面積約58萬平方米。
??其實(shí)，龍湖地產(chǎn)從2012年開始優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，不斷補(bǔ)充好城市以及城市中好區(qū)位的地塊，同時(shí)推動非核心城市非核心地塊項(xiàng)目的加速去化，以此讓公司的土地結(jié)構(gòu)更加合理。
??龍湖地產(chǎn)總裁邵明曉在今年上半年公司業(yè)績發(fā)布會上介紹，今年上半年公司獲取的7個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)一步向核心城市聚焦，包括3個(gè)北京項(xiàng)目、2個(gè)上海項(xiàng)目以及各1個(gè)位于廈門和重慶項(xiàng)目。
??而龍湖地產(chǎn)目前公司的土地儲備較年初繼續(xù)減少了約200萬平方米至3100萬平方米，研究機(jī)構(gòu)申萬宏源預(yù)測公司到年末土地儲備還會繼續(xù)減少到3000萬平方米左右，公司土地儲備結(jié)構(gòu)調(diào)整歷時(shí)3年多時(shí)間已經(jīng)逐步接近尾聲，“但區(qū)域布局則會更加良好，公司對未來年均至少10%的規(guī)模增長有信心?！?
??融創(chuàng)并購
??另一家在今年上半年凈利潤率同樣達(dá)到23%的上市房企融創(chuàng)中國（股份代碼：01918.HK），在今年公開競買的土地市場上同樣出手謹(jǐn)慎，但是通過對其他公司和項(xiàng)目并購增加了大量的土地儲備。
??融創(chuàng)中國在今年上半年的業(yè)績報(bào)告中指出，今年上半年隨著房地產(chǎn)市場的不斷分化，土地市場分化更加明顯，眾多房地產(chǎn)公司減少了三、四線城市的投資，將大量資金聚集在一線城市和少數(shù)二線核心城市爭奪優(yōu)質(zhì)土地資源，致使這些區(qū)域市場的土地市場出現(xiàn)過熱。
??“本公司一直保持審慎的態(tài)度，放棄了諸多價(jià)格過高的土地，規(guī)避了拿錯(cuò)地的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)公司也積極通過并購等靈活方式把握了市場機(jī)會，在一線城市上海，通過并購綠城中國合營公司股權(quán)以及并購上海東郊地塊部分股權(quán)獲得了大量優(yōu)質(zhì)權(quán)益土地儲備，公司還進(jìn)入了研究多年的濟(jì)南和南京兩個(gè)城市，在這兩個(gè)城市分別獲得了一個(gè)項(xiàng)目，完善區(qū)域布局?！比趧?chuàng)中國在中期業(yè)績報(bào)告中寫到。
??在今年上半年，融創(chuàng)中國在現(xiàn)有城市及新進(jìn)入的濟(jì)南和南京獲得了合計(jì)權(quán)益土地儲備525萬平方米，遠(yuǎn)超公司在全年全年的土地儲備補(bǔ)充，2014年融創(chuàng)中國全年新增土地儲備僅349萬平方米。
??融創(chuàng)中國在今年上半年新增土地儲備過程中，傾向于利用并購方式獲得這些土地項(xiàng)目。比如，融創(chuàng)中國在上海通過并購上海浦東東郊地塊從而獲得上百萬平方米土地儲備。
??另外，融創(chuàng)中國還通過并購與綠城合營公司股權(quán)獲得長三角土地儲備、收購重慶中渝置地項(xiàng)目增加土地儲備，以及融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌私人公司籌劃收購雨潤集團(tuán)資產(chǎn)中也包括大量房地產(chǎn)項(xiàng)目。
??“融創(chuàng)目前收購的形式主要是選擇通過公司并購和項(xiàng)目收購，這種方式可以讓融創(chuàng)的選擇更多，而且這些項(xiàng)目也多是成熟的城市和地區(qū)，收購對象都有著優(yōu)質(zhì)的土地資產(chǎn)以供開發(fā)。”易居中國的一位人士告訴記者，“融創(chuàng)選擇收購項(xiàng)目和公司的方式增加土儲，相比招拍掛的途徑更加靈活，而且現(xiàn)在一線城市招拍掛的土地限制條件嚴(yán)格苛刻，操盤難度較大?！?
