把上海靜安區(qū)（原閘北）極有潛力一個(gè)項(xiàng)目六成的股權(quán)，日前低價(jià)賣給萬(wàn)科，上置此舉在業(yè)界看來(lái)也是出于自保的無(wú)奈之舉。上置轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，是今年房企股權(quán)并購(gòu)升溫的一個(gè)典型案例。對(duì)處于利潤(rùn)下滑和業(yè)績(jī)動(dòng)蕩期的中小房企來(lái)說(shuō)，抵御外界風(fēng)險(xiǎn)的能力大幅下滑。
??不過(guò)，正是由于樓市的這種深刻變化，給房企大佬進(jìn)行股權(quán)并購(gòu)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年前三季房企間并購(gòu)涉及的金額已經(jīng)超過(guò)了1600億元。而這一數(shù)字今年年底前，還將繼續(xù)增加。
??上置忍痛賣項(xiàng)目自救
??上置集團(tuán)（01207.HK）10月30日公告稱，公司將上海靜安區(qū)（原閘北）一個(gè)項(xiàng)目六成的股權(quán)賣給了萬(wàn)科。據(jù)上置披露的消息顯示，該項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)48萬(wàn)平方米，其中尚未出售和待開(kāi)發(fā)的面積約34.5萬(wàn)平方米。業(yè)界預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的總貨值將超百億，然而萬(wàn)科收購(gòu)該項(xiàng)目六成股權(quán)的價(jià)格卻只有5.48億元。這筆收購(gòu)?fù)瓿珊?，上置仍將持有這一項(xiàng)目40%的權(quán)益。
??“閘北與靜安區(qū)合并后，該板塊的房地產(chǎn)正處于非常明顯的上升通道中。上置所轉(zhuǎn)讓的這一項(xiàng)目，是非常有潛力的。然而對(duì)于陷入困境中的上置來(lái)說(shuō)，不得不忍痛割愛(ài)?！笨硕鹨晃环治鰩煴硎?。
??據(jù)了解，雖然中民投向上置提出了全面收購(gòu)要約，然而在收購(gòu)還沒(méi)有最終完成之前，上置的困境并沒(méi)有完全解除。
??上置披露的信息顯示，董事會(huì)不久前暫停了上置主席施建在集團(tuán)的所有行政職能。與此同時(shí)，上置在內(nèi)部展開(kāi)了一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)。
??中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院分析人士表示，如果中民投的收購(gòu)明年才能完成，那么今年年底前面對(duì)可能要到期的債務(wù)，上置將面臨不小的壓力。“上置把這么有潛力的項(xiàng)目賣掉，也是為了化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
??與萬(wàn)科收購(gòu)上述項(xiàng)目相似的是，房企大佬近期又掀起了一股收購(gòu)浪潮。融創(chuàng)（01918.HK）近日以11.12億元的價(jià)格收購(gòu)了上海華楓17.5%的股權(quán)，后者在浦東擁有近百萬(wàn)平方米待開(kāi)發(fā)的土地。
??同樣是在10月底，恒大（03333.HK）以70億港元的價(jià)格，從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)三家公司手中，收購(gòu)了重慶（樓盤）御龍?zhí)旆屙?xiàng)目全部股權(quán)。恒大在渝收購(gòu)的這一項(xiàng)目，總建筑面達(dá)150萬(wàn)平方米。
??利潤(rùn)率逼近制造業(yè)
??與上置臨危買項(xiàng)目自救略有不同，一些房企在自己還沒(méi)有被逼到絕境的時(shí)候，就選擇了退出部分項(xiàng)目以變現(xiàn)。而房企間股權(quán)并購(gòu)的規(guī)模，已經(jīng)相當(dāng)龐大。
??據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年僅前三季度，地產(chǎn)界已經(jīng)完成的并購(gòu)案例就多達(dá)176起，涉及金額1600億元。
??房企股權(quán)并購(gòu)的數(shù)量，還在增加。截至十月，包括北京（樓盤）和上海產(chǎn)權(quán)交易所，仍有37家房企在繼續(xù)掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，這其中25家是將企業(yè)100%的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。債務(wù)壓力過(guò)大，成為不少房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)以自保的重要原因。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，其中13家房企轉(zhuǎn)讓的債權(quán)總額超過(guò)了91億元。
??億翰智庫(kù)分析師張化東指出，房企股權(quán)并購(gòu)年底的升溫，其實(shí)是房地產(chǎn)逐漸去產(chǎn)能的一個(gè)過(guò)程。
??“市場(chǎng)的消化能力在下降。如果仍按前幾年的供求關(guān)系來(lái)看現(xiàn)在的市場(chǎng)，不少房企陷入困境將是早晚的事。市場(chǎng)將剩下數(shù)量不多的大型房企和定位清晰的中型房企，更多的開(kāi)發(fā)商將面臨是否繼續(xù)留在這個(gè)市場(chǎng)的抉擇?！睆埢瘱|說(shuō)。
??股權(quán)并購(gòu)升溫的另一個(gè)重要背景，是房地產(chǎn)利潤(rùn)率的持續(xù)下滑，倒逼部分企業(yè)選擇退出或轉(zhuǎn)型。
??上海一家上市房企高層指出，一些開(kāi)發(fā)商因現(xiàn)金流出了問(wèn)題，因此通過(guò)賣股權(quán)以求生存；然而更多的房企所面臨的是利潤(rùn)瓶頸。
??據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)已公布三季報(bào)告的80家房企進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，只有28家房企的利潤(rùn)率超過(guò)10%，另外52家的利潤(rùn)率均低于10%，跌進(jìn)了個(gè)位數(shù)。而從凈利潤(rùn)率情況看，這80家房企的平均凈利潤(rùn)率只有8%，達(dá)到歷史的最低點(diǎn)。
??“8%的凈利潤(rùn)率水平可能比實(shí)際看上去還稍高一些。有不少項(xiàng)目是去年銷售今年結(jié)轉(zhuǎn)的，未必能完全反映今年的情況。積累起來(lái)的財(cái)務(wù)情況來(lái)看，如果按今年的最新數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)，房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率水平預(yù)計(jì)只有5%。”張化東告訴記者，這一平均水平只比制造業(yè)2%-3%的平均水平高出幾個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下了歷史新低。
??投入資金額大、風(fēng)險(xiǎn)高，周轉(zhuǎn)率又慢，辛苦半天擔(dān)了好大的風(fēng)險(xiǎn)，卻沒(méi)賺到什么錢。在利潤(rùn)率持續(xù)下滑的倒逼之下，把已有項(xiàng)目賣掉退出地產(chǎn)行業(yè)，成為今年股權(quán)并購(gòu)升溫一個(gè)重要原因。
