??進(jìn)入11月份以來，房企搶占一線城市的步伐絲毫沒有放松，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，高溢價(jià)成交成為常態(tài)。但與之相左的是，新盤市場成交狀況卻出現(xiàn)下滑。對此，專家警告說，這種過于瘋狂的舉動(dòng)，極有可能會(huì)導(dǎo)致未來樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整。
??房企搶占一線城市
??立冬時(shí)節(jié)，氣溫下降，購房意愿多多少少受到一些影響，但一線城市土地市場卻火爆異常。
??在滬上11月第二場土地拍賣會(huì)上，來自福建的開發(fā)企業(yè)禹洲地產(chǎn)經(jīng)過近百輪競價(jià)拼殺，最終以總價(jià)23.15億元奪得奉賢區(qū)南橋新城15單元 05A-02A區(qū)域地塊，溢價(jià)率65.52%。就在剛剛過去的10月中旬，同在奉賢區(qū)南橋新城推出的一幅地塊，也是經(jīng)過激烈競價(jià)之后才被江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司以5.73億元競得，樓板價(jià)11904元，溢價(jià)率98.40%。而在今年9月份，禹洲地產(chǎn)在嘉定拿下了另外一塊地，也花了不小的代價(jià)。據(jù)了解，禹洲地產(chǎn)以暗標(biāo)的形式，以5.1億元獲得，溢價(jià)82.07%。
??奉賢南橋新城成為近期土地市場的焦點(diǎn)，這其實(shí)是上海土地市場火爆的一個(gè)縮影。諸如禹洲地產(chǎn)頻頻以高溢價(jià)拿地現(xiàn)象，在近段時(shí)間不斷重復(fù)著。如青浦區(qū)近期成交的3幅住宅用地?zé)o論是低密度別墅地塊還是剛需項(xiàng)目地塊，溢價(jià)率無一低于100%。其中10月10日新城以5.18億元競得的青浦區(qū)盈浦街道城中南路東側(cè)地塊，溢價(jià)達(dá)到191%，溢價(jià)率刷新了青浦區(qū)2011 年以來的新高。
??而這種現(xiàn)象也并非上海所獨(dú)有，包括北京、深圳等在內(nèi)的一線城市，近段時(shí)間亦是“地王”頻現(xiàn)。如在10月下旬，經(jīng)過104輪競拍，葛洲壩以總價(jià)49.5億元競得北京豐臺(tái)樊家村宅地，商品住宅部分的樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元/平方米，成為北京有土地出讓記錄以來的“單價(jià)地王”。
??一線城市土地市場持續(xù)火爆，其實(shí)從側(cè)面反映出開發(fā)商涌向一線城市的意愿再次提高。本刊不動(dòng)產(chǎn)研究中心注意到，近期出自一線城市的每一幅地塊，都會(huì)遭到眾多開發(fā)商的哄搶。如奉賢南橋新城12單元10A-01A區(qū)域商住地塊，就吸引到包括紅星、新黃浦(600638,股吧)、中南、蘇寧、東原、同濟(jì)、金地、新城、旭輝、禹洲等多家房企參與現(xiàn)場競價(jià)。
??一線城市土地市場大熱，使得土地均價(jià)不斷走高，溢價(jià)率高居不下。上海同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，10月份一線城市土地平均樓板價(jià)為9886元/平方米，環(huán)比上揚(yáng)12%。此外，10月一線城市宅地平均溢價(jià)率高達(dá)41.83%，遠(yuǎn)超二線城市的19.54%。
??市場成交出現(xiàn)回調(diào)
??與土地市場持續(xù)火熱有些不同的是，新房市場成交狀況卻出現(xiàn)回落跡象，持續(xù)火爆的高位成交狀況，在冬季尚未到來之際，已經(jīng)難以為繼。
??據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，最近一周（2015年11月2日～11月8日）上海市商品住宅成交量為31.80萬平方米，環(huán)比下滑 33.70%。北京市場同樣也遭遇“寒流”，數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅網(wǎng)簽量為1141套，環(huán)比下降45.4%。其中純商品住宅成交（不含保障房、自住房，下同）666套，較此前一周下降41.1%。
??而從全國范圍來看，成交下滑已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)對包括北京、上海、杭州、南京、東莞等30個(gè)主要城市跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，一二三線城市整體成交狀況均出現(xiàn)明顯回落，環(huán)比下滑幅度分別為26.4%、21.9%和35.6%。
??其實(shí)，早在10月份，一線城市樓市就已經(jīng)顯露出疲態(tài)，不再扮演“領(lǐng)頭羊”的角色。數(shù)據(jù)表明，一線城市成交環(huán)比小幅上升4%，這其中，北京環(huán)比下跌13%，上海、廣州幾乎與9月持平，只有深圳大幅上漲近4成。而二三線城市則在10月份表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的反彈勢頭，整體成交量上漲幅度分別達(dá)到21%和25%，整體表現(xiàn)明顯好于一線城市。
??地價(jià)飆漲后果如何
??在地價(jià)飆漲的前提下，市場逐漸顯現(xiàn)疲態(tài)，是再次沖高之前的一次短暫調(diào)整，還是后市難以為繼的前奏？
??專家分析指出，房企扎堆一線城市，主要是看中一線城市樓市房價(jià)還有不小的上漲潛力。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析指出，大量房企擠進(jìn)一線城市，最根本原因是投資回報(bào)高與市場風(fēng)險(xiǎn)小，同時(shí)一線城市房價(jià)上漲最穩(wěn)定、房價(jià)最抗跌，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小。
??持續(xù)不斷的市場需求，也是房企選擇進(jìn)駐的另一個(gè)主要原因。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，房企之所以青睞一線城市，在于一線城市的購房需求比較旺盛。這個(gè)和購房市場背后就業(yè)者、消費(fèi)者、投資者等不斷擠入一線城市有關(guān)。所以對于房企來說，一線城市的購房需求類似源頭活水，沒有枯竭跡象。而其他城市的需求則有可能類似割韭菜的效應(yīng)，需求釋放是一個(gè)斷斷續(xù)續(xù)的過程。從這幾個(gè)角度看，房企進(jìn)入一線城市確實(shí)是明智之選。
??但專家同時(shí)警告說，房企過于關(guān)注一線城市，這其實(shí)并非好事。謝逸楓表示，房企在一線城市瘋狂拿地，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場不是好事情，這會(huì)埋下新一輪房價(jià)暴漲的隱患，甚至是有可能導(dǎo)致調(diào)控再次收緊。
??而結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房企在土地市場的瘋狂舉動(dòng)，往往會(huì)導(dǎo)致新一輪的調(diào)整。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。此前土地市場高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果今年市場成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場調(diào)整期。
??張宏偉進(jìn)一步解釋說，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看亦是如此，比如，2009～2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。
??由此看來，進(jìn)入11月份之后的樓市冷清開局，極有可能會(huì)演變成為新一輪調(diào)整的開始。
