上海又拍出地王了。
??對拍得新江灣地王的信達(dá)地產(chǎn)而言,考慮到背靠信達(dá)資產(chǎn)這家實(shí)力雄厚的金融公司,73億元的總價并非高得離譜。然而4.9萬元/平方米的樓板價,比今年該區(qū)域內(nèi)新房平均售價還高出3000元。業(yè)界認(rèn)為,售價賣不到8萬元/平方米以上,項(xiàng)目能否賺錢將很成問題。
??“新江灣城區(qū)域商品房的成交均價近幾年幾乎維持了2010年的價格水平。2010年該區(qū)域成交均價4.1萬元/平方米,今年的均價4.6萬元/平方米?!辨溂业禺a(chǎn)分析師陸騎麟表示。
??房企在上海瘋狂拍地,一定程度反映出近期土地市場持續(xù)升溫的走勢。利率不斷走低的背景下,資產(chǎn)如何跑贏CPI,使房價上漲的市場預(yù)期越來越強(qiáng)。
??“瘋狂”的樓板價
??11月25日,信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元的價格,拍得上海楊浦區(qū)新江灣城一幅地塊。值得注意的是,被指初始出讓總價過高、項(xiàng)目大戶型所占比例較高,10月中旬新江灣地塊曾被政府緊急叫停。
??經(jīng)過調(diào)整之后,政府要求該地塊開發(fā)中小套型的比例不得低于60%。按調(diào)整后的方案,90平方米以下的中小套型普通商品住宅建設(shè)規(guī)模不少于5.93萬平方米,套數(shù)不少于660套。
??雖然出臺了如此嚴(yán)苛的開發(fā)條件,然而一個半月后再次出讓,開發(fā)商對該地塊的追逐不但沒有使土地價格降溫,反而使價格被進(jìn)一步追高。
??“又是一塊面粉貴過面包的土地?!敝性禺a(chǎn)分析師盧文曦如是評價。
??從地塊周邊在售項(xiàng)目的情況來看,中建大公館的成交均價約5萬元/平方米,華潤橡樹灣的成交約6萬元/平方米。信達(dá)地產(chǎn)拿地的成本價,已接近在建新房的銷售價。
??另據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),今年新江灣區(qū)域新房的平均成交均價為4.6萬元/平方米。信達(dá)地產(chǎn)所拍4.9萬元/平方米的樓板價,比該區(qū)域新房今年的平均成交價還要高3000元/平方米。
??業(yè)界認(rèn)為,如果按信達(dá)所拍樓板價來推算,該項(xiàng)目未來的成本價至少要賣到8.3萬元/平方米以上才可能賺錢。然而目前板塊內(nèi)新房的均價還不到5萬元/平方米,這與信達(dá)所要達(dá)到的成本價之間有相當(dāng)大的落差。
??“總價高不算什么,關(guān)鍵是單價高。目前這個單價在這一區(qū)域,真的是太瘋狂?!币晃徊辉妇呙姆治鰩熣f。
??不過對于有著金融背景的信達(dá)地產(chǎn)來說,錢并非其所要擔(dān)心的因素。
??10月底信達(dá)資產(chǎn)設(shè)立了總規(guī)模超過51億元的信達(dá)城市發(fā)展基金,用于投資城市舊改、安居型商品房項(xiàng)目、房企并購類項(xiàng)目。11月24日,信達(dá)地產(chǎn)披露用于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募基金額度由此前的40億元,增加至80億元。
??盡管“不差錢”,然而政府對開發(fā)所做出的至少開發(fā)六成小戶型的硬性規(guī)定,還是讓人為信達(dá)地產(chǎn)的贏利捏了把汗。
??盧文曦指出,新江灣地區(qū)的新房多數(shù)為大戶型。雖然在區(qū)域里,小戶型的確能形成一定的錯位競爭。可今年上海90平方米以下小戶型的平均成交均價,只有2.3萬元/平方米。
??“成本價和購買人群之間的落差太大。有多少剛需買家能承受這樣的產(chǎn)品,前景不容樂觀。對信達(dá)來說,未來怎么做產(chǎn)品、如何營銷、降低財(cái)務(wù)成本,幾乎每個環(huán)節(jié)都在考驗(yàn)開發(fā)商?!北R文曦說。
??土地市場持續(xù)升溫
??新江灣地王受到開發(fā)商瘋狂追逐,只是近期土地市場不斷走高的一個側(cè)影。福州、南昌近日也先后拍出地王。
??11月18日融僑聯(lián)手陽光城以51.5億元的價格,拍下了福州海峽奧體中心一幅總面積約320畝的土地,樓板價近1.6萬元/平方米。
??該地塊不但創(chuàng)下了福州倉山區(qū)住宅項(xiàng)目的最高樓板價最高紀(jì)錄,也成為今年福州的總價地王。而51.5 億元的總價,也成為福州土地拍賣史上總價第三貴的土地。
??不只是福州,南昌的土地價格近期也漲得相當(dāng)離譜。
??經(jīng)過近一個小時的激烈競價,四川藍(lán)光11月17日以6.28億元的高價拍得江西省南昌市朝陽新城一幅土地。雖然總價不高,然而1027萬元/畝的單價較503萬元/畝的起始價翻了一倍還多,并刷新了朝陽新城的單價地王紀(jì)錄。
??江蘇一家房企高層告訴記者,包括南京、蘇州、杭州等城市,土地價格都出現(xiàn)了程度不同上揚(yáng)的態(tài)勢。而開發(fā)商的心態(tài)卻很奇怪,沒有冷眼旁觀,反而加快了購置土地的步伐。
??開發(fā)商對未來走勢由空看多,則是助漲此輪土地市場持續(xù)升溫的直接原因。
??一家全國房企副總裁向記者表示,土地價格又開始漲了,而且可能會持續(xù)比較長的一段時間?!吧习肽攴孔右膊辉趺春觅u,一些同行已經(jīng)在想著要賣掉一點(diǎn)項(xiàng)目來減輕壓力了。但三季度以后情況不對了,那些想轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的,要么不賣了,要么提了價格。因?yàn)楹芏嗤卸颊J(rèn)為,明年將有一波上漲的行情。如果現(xiàn)在仍按以前的價格轉(zhuǎn)讓股權(quán),并不合算。而在土地市場上,則表現(xiàn)為土地價格持續(xù)升溫。如果一些市場的供地計(jì)劃很少,對優(yōu)質(zhì)地塊的追逐近乎瘋狂?!鄙鲜鋈耸空f。
??在萊坊國際研究總董事楊悅晨看來,開發(fā)商之所以在土地價格居高不下的情況下仍然追高,源于房價可能會迎來新一波上漲的市場預(yù)期。
??“有人說經(jīng)濟(jì)不好,房價怎么漲得起來。但問題也許就在這兒。經(jīng)濟(jì)不好,更需要房地產(chǎn)拉動。目前利率已經(jīng)非常低了,接下來可能會繼續(xù)走低。今年的股災(zāi)讓很多人再次看到股市的高風(fēng)險(xiǎn),而出于財(cái)富保值的目的,很多人購房置業(yè)的需求會出現(xiàn)很大的增長。相當(dāng)一部分人資產(chǎn)的配置,將放在房地產(chǎn)上。升值目的也許在其次,保值則可能是更重要的?!睏類偝恐赋觯袌龅倪@種變化信息,一定程度上也被部分敏銳的開發(fā)商所捕捉到。而這才是土地市場持續(xù)升溫更深層次的原因。