2015年以來,在一系列的政策刺激之下,樓市也不斷回暖。尤其是一線城市在樓市回暖的同時,土地市場更是火爆。 ??1月21日,上海出讓了閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)一幅地塊,作為2016年首塊純宅地,該地塊共吸引19家房企參與現場競價,現場經過55輪舉牌,最終被閩系房企禹洲地產以26.3億斬獲,溢價率189.2%,樓板價2.8972萬元/平方米。 ??這是2015年以來一線城市土地市場火爆的一個縮影。據一份報告顯示,2014年一線城市土地成交均價為7429元/平方米,2015年成交價不斷攀升,全年土地成交均價漲至13745元/平方米,同比增幅高達85%。而如果扣除樓面價較低的廣州,北京、上海、深圳的樓面價更高。 ??報告顯示,從近六年一線城市土地成交走勢看,2011和2012年土地成交在行業(yè)環(huán)境變化的影響下處于低位,2013年成交量回升,為近六年來最高位;2014年由于市場降溫,成交量重新回落;2015年市場初步回暖,且受制于政府供地節(jié)奏的約束,成交量慣性下跌。在一線城市供地有限的情況下,土地價格也屢創(chuàng)新高。 ??泰禾集團董事長黃其森日前在接受《第一財經日報》等媒體采訪時表示,泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億,如果到2015年再去拿,可能要700億。黃其森說,2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進了,因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番。 ??根據報告,2015年典型房企土地成交量略有下降,成交樓板價和成交總金額均上漲近四成,隨著樓市進一步分化,房企更加集中于大中城市拿地,本身樓板價較高,加之競爭激烈,進一步推高了地價,高地價將導致高房價,預計2016年大城市房價仍將上漲。 ??報告預計,2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大,全年增長10%左右。主要原因包括:2015年房市進入復蘇通道中,2016年地市也將進入升溫通道;二是從成交結構上看,地價最高的一線城市土地供應有限,價格繼續(xù)大漲。 ??盡管如此,目前一線城市的土地市場已蘊含不小的風險。中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》記者分析,2015年以前,盡管市場也出現很多地王,但當時的樓面價都沒有超過周圍在售房價,市場風險相對要小很多。但2015年以來,由于三四線實在太差,大量資金都進入到一二線。很多地塊的樓面價已經超越了周邊在售房價。 ??例如,上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)上述地塊周邊的在售樓盤有:綠地璀璨天城(樓盤資料 圖庫) 、萬科公園大道等,均為兩三房為主的剛需戶型,均價在兩三萬左右。大多比該地塊的樓面價低。 ??根據中原地產統計,在去年北京供應的49宗商品房住宅用地中,只有300萬平方米是純商品房住宅,其他面積均建設成為保障房等類型物業(yè)。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價,實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經高達3.8萬左右。但同期,北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右,也就是說,按照當前地王的成本售價預期,房價在未來2年需要上漲100%以上。 ??張大偉說,一線城市雖然市場沒有問題,但土地價格太高,已經蘊含著較大的風險。尤其是這種資金推動下的地價不冷靜,會導致2016年下半年后出現一個泛豪宅化的趨勢?!耙驗檫@些地王要到2016年下半年后才會開始入市,到時候房價要達到現在的一倍以上才能回本,這些問題到到時候都會爆發(fā)出來?!?/p>
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