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上海、深圳二手房成交領(lǐng)降 行情熱度難以維持

  • 來源: 和訊房產(chǎn)
  • 2016-05-11 09:46:22
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4月份的一手房數(shù)據(jù)大家想必已經(jīng)了如指掌(環(huán)比微降而同比繼續(xù)大增),這兩天二手房數(shù)據(jù)也陸續(xù)公布??梢钥吹?,在政府已經(jīng)發(fā)聲“穩(wěn)房價”的一線城市,二手房的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)不同程度下滑。其中調(diào)控最嚴(yán)厲的上海、深圳下滑幅度最為明顯,4月份上海和深圳成交量為177和72萬平方米,分別環(huán)比回落62%和53%,均不及三月份成交量的一半,同比來看上海下跌62%,深圳同比回落19%,樣本城市中只有它們成交量不及去年同期。對比一二手房走勢來看,大部分城市還是同升同降,但也有少部分城市比較特殊,如一手房成交繼續(xù)上升的南京、青島,二手房市場成交卻先一步出現(xiàn)了回落。

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一旦市場或政策面出現(xiàn)波動,二手房成交往往會率先反應(yīng),過往每一次市場回落或上升都證明了這一點,特別是二手房相對活躍的城市更加顯著。二手房為何表現(xiàn)的更為“敏感”?原因很簡單,一手房市場,市場相對較容易為開發(fā)商控制,消費者則處于信息不對稱的相對弱勢地位,因此市場量價變化上,一手房往往會比二手房慢。二手房方面,由于買賣雙方都是個體,熱銷了自然會跳價,清淡了自然會調(diào)價,價格變化更加靈活,行情波動也更為劇烈。

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??成交量方面,二手房市場2013年以來同樣經(jīng)歷了高潮-低谷-高峰的走勢,但細(xì)細(xì)看來又明顯不同于一手房。其一,逆市中二手房回落更加“徹底“,2014年二手房成交回落始自4月,其后便一路下行并在6-10月持續(xù)維持低位;但一手房市場在2015年5月卻迎來了一波小幅回升,其主因還是開發(fā)商2013年土地進入推案期,推高供應(yīng)所致。

??其二,旺季中二手房放量更加“堅決“,與一手房市場供應(yīng)與開發(fā)節(jié)奏掛鉤不同,業(yè)主的掛牌量上升更為迅速,因此在市場旺季中的需求釋放也明顯更快,如在2015年,上半年二手房成交量增幅即明顯快于一手房,但由于需求釋放過多,下半年持銷期也出現(xiàn)了更深的成交回落。

??其三,二手房成交占比正在不斷上升,2015年2月以來,二手房成交指數(shù)即持續(xù)位于一手房上方,意味著近一年來成交量二手房成交量增速遠(yuǎn)快于一手房。并且在北京、上海、深圳等一線城市,二手房成交規(guī)模早已超過了一手房。

??從目前情況來看,深圳、上海、北京二手房市場已經(jīng)率先回落,接下來情況也不容樂觀,其他熱點城市一手房雖然繼續(xù)高歌猛進,但南京、青島等部分城市二手房成交已經(jīng)出現(xiàn)回落。鑒于4月份二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折,從以往經(jīng)驗來看二季度二手房繼續(xù)回落的可能性很大,至于是否會全面影響一手房還是要進一步觀察。但可以肯定的是,在二手房市場更加成熟、成交規(guī)模更大的城市,如深圳、上海、北京,二手房市場對于一手房的影響肯定更大一些。

??從目前趨勢來看,也許未來二手房才是中國房地產(chǎn)最主流的市場。

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??2013年8月以來重點城市一二手房成交面積變動指數(shù)

??注:以2013年8月=100

??包含北京、上海、深圳、成都、南昌、南京、廈門、蘇州、天津、杭州、青島等11市。

 

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