最近土地市場(chǎng)高燒不退，拿地成本不斷攀高，政府也大為頭疼，個(gè)別城市出臺(tái)了“土拍限價(jià)令”也沒(méi)有達(dá)到期望的效果。一時(shí)沖動(dòng)拿下高價(jià)地王究竟值不值得，還是應(yīng)當(dāng)以史為鑒，看看近年的地王現(xiàn)狀吧。
先看開(kāi)發(fā)進(jìn)度，在2013-2015年的總價(jià)地王TOP20中，有4塊土地尚未動(dòng)遷，尚未開(kāi)工的地塊多達(dá)9個(gè)，接近半數(shù)；在單價(jià)地王TOP20中，只有大寧金茂府進(jìn)入了銷售階段，其余地塊均未開(kāi)盤；高溢價(jià)地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度最慢，尚未開(kāi)工的土地達(dá)到四分之三，沒(méi)有一塊土地進(jìn)入銷售階段。
總體來(lái)看，近三年的“三高”地塊的平均拿地開(kāi)發(fā)時(shí)間為21個(gè)月，其中27個(gè)項(xiàng)目超過(guò)兩年，但僅有6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，開(kāi)發(fā)周期已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于行業(yè)平均。（大寧金茂府同為總價(jià)TOP20和單價(jià)TOP20，此處為重復(fù)計(jì)算）
再看已開(kāi)盤項(xiàng)目銷售情況，還是基本能夠做到保本，房地比（成交均價(jià)/樓板價(jià)）基本都可以做到200%以上。深圳卓越前海壹號(hào)更能達(dá)到624%，即便考慮前海政府苛刻拿地條件，也可達(dá)到250%以上，（土地出讓時(shí)要求10萬(wàn)方無(wú)償移交物業(yè)和1.5萬(wàn)元/平方米的投資強(qiáng)度）。北京、上海項(xiàng)目利潤(rùn)空間看似不高，但也各有原因：北京首開(kāi)華潤(rùn)花香四季商品房部分尚未真正開(kāi)盤，目前銷售的是自住型商品房部分，限價(jià)29000元/平方米；上海金茂府則是金茂地產(chǎn)進(jìn)駐上海的首個(gè)“府”系產(chǎn)品，利潤(rùn)率并非企業(yè)關(guān)心的唯一重點(diǎn)，從企業(yè)戰(zhàn)略角度來(lái)看，火熱銷售所帶來(lái)的品牌口碑更為重要，再考慮到成本中建安費(fèi)用占比相對(duì)較低，154%的房地比也可以接受。
從具體推案時(shí)間來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也很好地抓住了市場(chǎng)周期，主要選擇在4月、9月前后的傳統(tǒng)市場(chǎng)旺季，再加之2014年9月、2015年3月均有國(guó)家層面的政策放寬，這些項(xiàng)目也均取得了理想的銷售業(yè)績(jī)。如上海大寧金茂府在2015年4月18日開(kāi)盤，短短十多天即問(wèn)鼎上海2015年1-4月項(xiàng)目金額銷冠。
但大家最關(guān)心的，應(yīng)該還是那些沒(méi)有開(kāi)盤的高單價(jià)地王項(xiàng)目。我對(duì)2015年實(shí)際樓板價(jià)TOP10做了一下梳理，不出意料均位于北上深，這些項(xiàng)目的共性問(wèn)題主要有以下三點(diǎn)：
1、開(kāi)工進(jìn)度緩慢。2015年最后一塊單價(jià)地王成交已經(jīng)過(guò)去差不多半年，但在單價(jià)地王TOP10中，僅保利首開(kāi)的北京孫河地王已經(jīng)開(kāi)工，并給出了推廣案名“景粼原著”，其余地塊仍未進(jìn)入施工階段。泰禾深圳寶安地王雖然早早確定了“院子”系列，但考慮到地塊尚需動(dòng)遷，開(kāi)發(fā)進(jìn)度仍不容樂(lè)觀。
2、價(jià)格壓力巨大。2015年以來(lái)北京、上海、深圳房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，但從“板塊在售房?jī)r(jià)/樓板價(jià)”指標(biāo)來(lái)看，這些單價(jià)地王仍然遠(yuǎn)未“解套”。泰禾深圳的寶安地王、保利首開(kāi)的北京常營(yíng)鄉(xiāng)地王更是壓力巨大，樓板價(jià)均達(dá)到板塊均價(jià)的1.6倍以上。并且近期一線城市調(diào)控政策的收緊，更是進(jìn)一步延長(zhǎng)了地王們的“解套”時(shí)間預(yù)期。
3、配建保障房占比過(guò)高。于社會(huì)公平而言，公共服務(wù)平權(quán)確實(shí)很有必要；但對(duì)于具體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，還是異地配建為佳。過(guò)多的本地配建保障房并無(wú)益處，不僅會(huì)大大增加設(shè)計(jì)難度，更會(huì)直接影響產(chǎn)品品質(zhì)。北京的這些單價(jià)“地王”即是如此，以葛洲壩北京地塊為例，該項(xiàng)目總建筑面積僅20.38萬(wàn)平方米，但配建面積就達(dá)到了9.3萬(wàn)平方米，接近一半。
最近土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，但我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了一些明顯變化，比如央企的集體熄火，比如險(xiǎn)資的愈加謹(jǐn)慎，希望房企同樣能夠保持冷靜，不要一味追求獲取地王的“一時(shí)成功”，只有笑到最后才是笑的最好！
