今年以來，二線城市及三大都市圈樓市體量已占全國樓市60%至70%的份額。政策整體偏寬松，利率創(chuàng)新低、“補庫存”在路上，加上國家希望壯大都市圈以穩(wěn)定投資，這部分樓市將繼續(xù)處于平穩(wěn)增長階段。未來各地發(fā)布的調控政策恐怕不會對中期樓市景氣形成沖擊。
??樓市供需主要指標繼續(xù)上攻的動力5月出現(xiàn)了減弱跡象，銷售、新開工、開發(fā)投資等三大指標的累計增速今年以來首次回落。其中，前5個月的商品房銷售面積同 比增速回落3.3個百分點至33.2%；新開工增幅（18.3%）較1至4月下降3.1個百分點；開發(fā)投資較1至4月微降0.2個百分點至7.0%。70 個城市的新房價格指數(shù)平均漲幅從4月的1.03%降至5月的0.84%，為去年10月以來首次下滑。
??最具前瞻性的二手住房市場調整勢頭更明顯。70城二手房價指數(shù)同環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月收縮，重點城市新增客源房源比已連續(xù)2個月下降，顯示需求疲弱。京 滬穗深一線樓市是調整的“先遣軍”，新房成交面積同比跌幅由4月的8.2%擴大至10.9%，新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅由上月的2.6%收窄至1.8%，增速 連續(xù)兩個月回落，且降至今年以來最低水平。一線城市二手房掛牌價也出現(xiàn)5%至15%的回調。
??對此，不少業(yè)內人士以“周期見頂”、“拐點”等論斷來評估當前樓市。事實上，5月樓市的回調，前4個月暴漲與高基數(shù)是直接原因。而需求過度釋放后的沖高回落，是市場的一貫走勢。
??去年的“3·30”新政，被認為是近年來最強力度的樓市政策激勵，當年4、5月，全國商品房銷售面積環(huán)比增幅達40%，形成了較高基數(shù)。不過，值得注意 的是，今年以來的樓市高增長，與始于2014年“9·30”新政、以“去庫存”為主旨的強力政策疊加刺激密切相關。當刺激政策力度開始減弱時，樓市繼續(xù)上 攻的動力必然會受阻。
??目前，“去庫存”政 策在執(zhí)行層面進入了糾偏階段。一方面，5次降息、6次降準形成的流動性寬松局面，助長了資金的“脫實入虛”，表現(xiàn)在重點城市房價地價相互抬升，投機炒作泛 濫；另一方面，各地政府的樓市扶持政策此起彼伏，但供需錯配的局面始終無法緩解，表現(xiàn)在集中了70%以上庫存的三四線城市，“去庫存”非但效果不佳，而且 還加劇了一二線城市的樓市供求緊張、房價暴漲和投機炒作泛濫的局面。
??近期，管理層密集發(fā)聲，要求將短期政策與改革目標結合起來，絕不能靠“加杠桿”來去庫存；一季度央行貨幣政策執(zhí)行報告明確未來要關注房價和物價；央媒也 屢次發(fā)聲，要求防范樓市泡沫和高杠桿風險。由此可以判定，下半年貨幣政策和樓市政策都將進入“空窗期”。一方面，5月宏觀數(shù)據(jù)顯示，中國經濟仍在“探 底”，人民幣貶值壓力增大、債務風險加大，但經濟“失速”風險在消退，樓市“托底”色彩在淡化，政策整體穩(wěn)定。近期各地“去庫存”新政不斷，比如合肥（樓 盤）近日適度上調了二套房貸比例，意味著中央政策穩(wěn)定的情況下，地方激勵與糾偏并存。
??同時，基于“脫實入虛”、民間投資積極性不斷走低的實情，為穩(wěn)定經濟的資金支持，降準降息式的貨幣寬松，已讓位于擴大財政赤字、加速債務置換等積極的財 政政策。因此，未來貨幣政策也將處于“空窗期”。由此，是否可以判斷，樓市將呈現(xiàn)“周期見頂”或顯現(xiàn)“拐點”的走勢呢？基于貨幣和樓市的基本面，筆者認 為，我國樓市短周期處于高位盤整階段，中周期繼續(xù)回升是大概率事件。
??如此判斷的依據(jù)是，首先，出于業(yè)績、資本充足率考核壓力，銀行杠桿從制造業(yè)向消費金融領域轉移是大趨勢。5月，社會融資繼續(xù)下降，但信貸新增近萬億，遠 超市場預期，其中居民中長期貸款5281億，創(chuàng)歷史新高，占新增貸款的54%。同時，5月首套房貸利率僅為4.49%，再創(chuàng)歷史新低。當前，各大銀行繼續(xù) 角逐重點城市的房貸份額，一線城市房貸利率低至基準利率0.82-0.85折。金融環(huán)境向好，樓市景氣不會改變。
??其次，主要城市仍在“補庫存”。2014年以來，主要城市庫存持續(xù)走低。截至5月底，一二線樓市庫存平均消化周期8.2個月，低于12個月的警戒線。東 部熱點城市，如廈門（樓盤）、合肥、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）等“四小龍”，庫存周期僅3個月，正在上演“搶房大戰(zhàn)”。前年與去年，全國土地購置面積分 別下降14%和31.7%，今年1至5月該指標同比仍下降5.9%，但降幅已連續(xù)7個月收窄。這意味著土地持續(xù)供給不足是庫存下降的主因。可見，重點城市 中期內補庫存局面不會改變。
??再次，對近期 日趨嚴厲的二線樓市調控、治理“地王”等，筆者認為，由于制造業(yè)不景氣，以工業(yè)為主的二線城市，大力度收緊樓市政策的可能性較小，多數(shù)調控“表態(tài)”重于 “實質”。合肥“房價暴漲、搶房橫行”，但新政偏弱就是信號。另外，近期中央強調，重點城市要增加土地供應。在貨幣寬松、開發(fā)商多渠道和低成本融資全面 “開閘”的背景下，增加土地供應與治理“地王”相悖。這么看來，未來地方發(fā)布的調控政策恐怕不會對中期內的樓市景氣形成沖擊。
??總之，當前樓市處于短周期微幅調整、高位盤整的階段，中周期內市場整體交投景氣的局面并未改變。今年以來，二線城市及三大都市圈樓市體量已占全國樓市 60%至70%的份額。政策整體偏寬松，特別利率創(chuàng)新低、“補庫存”在路上，加上國家希望壯大都市圈以穩(wěn)定投資，這部分樓市將繼續(xù)處于平穩(wěn)增長階段。由 此，未來不僅樓市整體銷售有望維持高位平穩(wěn)增長態(tài)勢，而且“補庫存”將繼續(xù)保持土地市場的熱度，這也將對新開工、開發(fā)投資形成穩(wěn)定支撐。
