最近,房地產(chǎn)稅立法再度成為市場關(guān)注焦點。近日,財政部部長樓繼偉在G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上表示,遺憾房地產(chǎn)稅和個人所得稅改革還沒推出來,原因是信息收集能力弱,而且涉及利益調(diào)整而受到阻礙。

另外,全國人大財經(jīng)委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟(jì)增長與周期”論壇上透露,目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中,操作難度很大。

房地產(chǎn)稅征收對象更廣　與房產(chǎn)稅有別

目前很多人不清楚“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”這兩個概念到底有什么區(qū)別,都在混淆使用。房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅僅一個“地”字之差,實際差別卻很大。

房產(chǎn)稅,是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

事實上,近兩年的國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論,都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念。這意味著,未來的房地產(chǎn)稅,征收對象不僅是房屋,還可能涵蓋土地等?，F(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費,都有可能隨著房地產(chǎn)稅的推行而進(jìn)行整合,因此應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。

“稅務(wù)機(jī)關(guān)其實還沒有做好這方面的準(zhǔn)備。目前征收能力和管理水平都跟不上?！敝醒胴斀?jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓告訴記者,直接面對居民征稅很難,“一旦征收房地產(chǎn)稅,一個樓內(nèi)的一百戶居民就有一百種情況,稅務(wù)局要分別對待,我們國家恐怕還沒有這么大的稅務(wù)能力?！?

《法制晚報》記者注意到,迄今為止,中國的稅收幾乎都是針對法人進(jìn)行征收,即便是個人所得稅,也是通過單位財務(wù)部門代扣代繳。現(xiàn)在讓稅務(wù)局直接面對居民個人征收房地產(chǎn)稅,難度可想而知。

房地產(chǎn)稅法起草操作難度大 歷經(jīng)13年仍未出臺

從2003年提出物業(yè)稅以來,房地產(chǎn)稅的探討已歷經(jīng)13年之久,其間經(jīng)歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。

2013年11月份的十八屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》,其中提到完善稅收制度時,首次提到“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。

2014年樓繼偉在《求是》撰文提到房地產(chǎn)稅構(gòu)想。他稱,總的方向是,在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上,對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù),促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

2015年8月,經(jīng)過調(diào)整的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布,房地產(chǎn)稅正式列入該規(guī)劃。另外,房地產(chǎn)稅法還在今年和去年同時被列入全國人大常委會當(dāng)年立法工作計劃,屬于立法預(yù)備項目。

今年全國兩會上,全國人大常委會預(yù)算工作委員會副主任劉修文透露,房地產(chǎn)稅法由預(yù)算工作委員會和財政部牽頭研究,調(diào)整后的人大常委會立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類立法項目。

近日,全國人大財經(jīng)委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟(jì)增長與周期”論壇上透露,目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中,操作難度很大。北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財稅法學(xué)研究會會長劉劍文曾表示,“本屆人大任期是到2017年底,因此,預(yù)計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內(nèi)通過?！?

國土資源部推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記　明年完成總體部署

房地產(chǎn)稅征稅前提是搜集自然人的房產(chǎn)信息,比如一個人在全國有幾套房產(chǎn)、價值多少等。目前國家正在加快相關(guān)信息搜集,國土資源部正在大力推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,計劃2016年基本完成各級不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫,2017年基本完成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺的總體部署。當(dāng)這些數(shù)據(jù)信息實現(xiàn)了全國統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)后,每個人擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)量、布局等具體情況將“無所遁形”。

另外,國稅總局正在今年力推金稅三期工程覆蓋所有省份。該工程一大特點正是對所有自然人建檔,包括個人房地產(chǎn)相關(guān)交易信息也被錄入,這也將為房地產(chǎn)稅等稅制改革提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

老百姓最為關(guān)注的是,房地產(chǎn)稅一旦實施,買房要多交錢嗎?要多交多少錢?

以北京為例,如果一家3口在北京二環(huán)購買一套100平米房子需要800萬元,按照1.5%(1.5%的稅率被認(rèn)為是世界通行做法)的稅率計算,每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬(每月納稅1萬元);如果在四環(huán)購買一套100平米的房子需要500萬元,每年需要繳納的房地產(chǎn)稅為7.5萬元(每月納稅6250元)。

現(xiàn)實或許不會這么悲催!據(jù)記者了解,上海、重慶試點房產(chǎn)稅的稅率介于0.4%到1.2%之間,低于1.5%的國際平均水平(發(fā)達(dá)國家的房屋持有稅,稅率一般為1%至2%)。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔,重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔,皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算,在北京二環(huán)購買一套100平米房子,每年需繳納房地產(chǎn)稅4萬元(每月繳稅3333元);在北京四環(huán)購買一套100平米的房子,每年需繳納房地產(chǎn)稅2.5萬(每月繳稅2083元)。

“不過,從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)稅一般以評估價,而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價,且會是幾年才調(diào)整一次。”中國社科院財經(jīng)院汪德華研究員告訴記者。

另外,劉桓還建議說,我國的房地產(chǎn)稅不能照搬國際經(jīng)驗,要根據(jù)中國國情,設(shè)定一定的免征額。

2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點方案,皆有免征條款:上海本地戶籍居民人均60平方米免征,重慶對于新購房100平方米免征。

“根據(jù)上海的試點經(jīng)驗,免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理,這樣對于3口之家來說,可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴記者。

對于免征額和稅率,目前官方并未透露出任何信息。當(dāng)下,大家討論較多的是出臺房地產(chǎn)稅是否能夠替代土地出讓金。

專家建議

應(yīng)設(shè)定相應(yīng)免征面積

財政部公布數(shù)據(jù)顯示,2014年全國土地出讓金收入約40480億元,超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金,而是改征房地產(chǎn)稅,也就意味著讓買房人來承擔(dān)這4萬億,能承擔(dān)得了嗎?

以上海為例。據(jù)上海市國稅局公布的數(shù)據(jù),上海2014年房產(chǎn)稅收入約99.9億元,除去商業(yè)、辦公、酒店等多種物業(yè),試點的住宅房產(chǎn)稅只占其中較小的一部分。這個數(shù)據(jù)是多少呢?上海預(yù)算草案報告公布的房產(chǎn)稅征收為27.6億元。另據(jù)數(shù)據(jù),上海市2014年土地出讓金征收1766.79億元。簡單計算,房地產(chǎn)稅僅占土地出讓金的1%,兩者差距確實比較大。

“如此情況下,讓房地產(chǎn)稅去充當(dāng)土地出讓金,地方政府能不能做到,我表示懷疑?！眲⒒刚f。

汪德華則認(rèn)為,房地產(chǎn)稅采取設(shè)定一定免征面積的稅制設(shè)計,比較符合中國國情?！爸卸唐趦?nèi),恐怕房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看,可以考慮將房地產(chǎn)稅推行與土地使用權(quán)70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之后,繳納房地產(chǎn)稅就可以永續(xù)使用?！?

“目前我們正在按照立法規(guī)劃和立法工作計劃的有關(guān)要求,對房地產(chǎn)稅改革與立法當(dāng)中的重點、難點問題進(jìn)行深入的、進(jìn)一步的調(diào)查、研究、論證,同時做好起草草案等相關(guān)工作?！眲⑿尬恼f,待草案比較成熟,并綜合考慮各個方面的因素后,適時提請全國人大常委會審議。