一切都變化得太快，深圳銀行房貸利率開(kāi)始調(diào)整，“現(xiàn)在首套都是九折利率，各家銀行都一樣?！逼桨层y行一位負(fù)責(zé)房貸人士稱(chēng)，銀監(jiān)局對(duì)此已有規(guī)定。此前深圳多家銀行首套利率8.8折轉(zhuǎn)眼已無(wú)影無(wú)蹤。

深圳等一線城市成為房市風(fēng)向標(biāo)，今年3月上海出臺(tái)了史上最嚴(yán)的“滬九條”，深圳隨后限購(gòu)也加碼，如今深圳銀行房貸利率向從緊拐點(diǎn)變化。在這背后是今年上半年房地產(chǎn)火熱的景象，多個(gè)城市房?jī)r(jià)大漲地王頻出，央行數(shù)據(jù)顯示上半年個(gè)人房貸余額16.55萬(wàn)億元，同比暴增30.9%。7月29日海通證券(15.260, -0.20, -1.29%)首席宏觀研究員姜超稱(chēng)，地王頻出為未來(lái)房?jī)r(jià)、房貸留下隱患，同時(shí)年中政治局會(huì)議罕見(jiàn)提及“抑制資產(chǎn)泡沫”，意味著地產(chǎn)泡沫應(yīng)引起警惕。

深圳收緊信號(hào)

7月28日，本報(bào)記者采訪深圳多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，首套房貸利率已經(jīng)全部執(zhí)行九折利率，“無(wú)論大小銀行，現(xiàn)在各家都一樣?！?月28日，建行深圳分行一位負(fù)責(zé)房貸人士稱(chēng)。此前，大部分國(guó)有大行和股份制銀行都是首套利率8.8折，其中平安銀行更低為8.7折，還對(duì)資產(chǎn)600萬(wàn)以上的優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行8.2折利率。

今年3月，深圳出臺(tái)房產(chǎn)新政，二套首付由最低三成提至四成，一套貸款沒(méi)還清最高則要七成首付；同時(shí)非深戶購(gòu)房者社保從1年提至3年。這一政策直指炒房囤房，購(gòu)買(mǎi)二套房至少要拿出數(shù)百萬(wàn)現(xiàn)金支付首付，此外社保年限大幅提高。

當(dāng)時(shí)上海出臺(tái)的“滬九條”則更嚴(yán)格，非本市戶籍居民購(gòu)房社保需繳納5年以上，二套付款最低五成，最高七成。

上述建行深圳分行人士稱(chēng)，今年深圳房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，監(jiān)管層注意到了其中風(fēng)險(xiǎn)，所以無(wú)論是購(gòu)房準(zhǔn)入條件、首付比例和利率，整體門(mén)檻都相應(yīng)提高。

如今，深圳首套房貸利率開(kāi)始提高，全面遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳一手房成交均價(jià)暴漲86%。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣高歌猛進(jìn)，銀行房貸創(chuàng)天量，央行上半年金融機(jī)構(gòu)貸款顯示，上半年居民購(gòu)房貸款新增2.36萬(wàn)億，與去年上半年居民房貸新增1.11萬(wàn)億相比已經(jīng)翻了一番。6月末人民幣房地產(chǎn)貸款余額23.94萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24%，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款余額16.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.9%。

銀行為何在房貸業(yè)務(wù)上高歌猛進(jìn)而無(wú)懼風(fēng)險(xiǎn)呢？某股份制銀行總行金融市場(chǎng)部人士稱(chēng)，這兩年由于經(jīng)濟(jì)下行，企業(yè)日子都不好過(guò)，表現(xiàn)在銀行就是不良率持續(xù)攀升，現(xiàn)在還看不到拐點(diǎn)跡象，“但是房貸這塊業(yè)務(wù)一直都是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，違約率非常低，多數(shù)城市房?jī)r(jià)也是看漲，那么銀行就有動(dòng)力去做大房貸業(yè)務(wù)?！?

銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年末商業(yè)銀行不良貸款率1.81%，2015年商業(yè)銀行不良貸款率為1.67%。由于經(jīng)濟(jì)低迷企業(yè)不景氣，銀行整體不良率還在進(jìn)一步攀升。從整體融資市場(chǎng)來(lái)看，不僅民營(yíng)企業(yè)違約，現(xiàn)在央企、國(guó)企照樣出現(xiàn)違約。

銀行看到了另一塊安全之地，那就是房地產(chǎn)個(gè)貸業(yè)務(wù)違約率極低，于是各家銀行紛紛在政策限購(gòu)限貸之下，盡可能地在利率優(yōu)惠上出招，以在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中吸引更多客戶。然而房?jī)r(jià)高企、房貸增速暴漲之下，這一塊原本安全之地也開(kāi)始風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

泡沫盛宴到頭？

7月26日中央政治局會(huì)議上，罕見(jiàn)地提到了“抑制資產(chǎn)泡沫”。

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場(chǎng)人士認(rèn)為，這主要是指向房地產(chǎn)泡沫，由于房?jī)r(jià)大漲地王頻現(xiàn)，銀行房貸激增已引起中央注意。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷稱(chēng)，資產(chǎn)泡沫主要存在于樓市和股市，資金集中在金融領(lǐng)域利率過(guò)高，那么企業(yè)就不愿意投資實(shí)體，也去買(mǎi)金融產(chǎn)品或者炒房。

資金脫實(shí)向虛，全民進(jìn)入炒房炒股時(shí)代，那么實(shí)體經(jīng)濟(jì)又更加低迷。目前經(jīng)濟(jì)處于“三重疊加時(shí)期”，即增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的客觀困境擺在面前。

近兩年貨幣供應(yīng)量每年都在以10%以上增加，今年6月末M2同比增長(zhǎng)11.8%，2015年末M2同比增長(zhǎng)13.3%，海量的貨幣無(wú)處去，就去追逐資產(chǎn)價(jià)格，在不同投資領(lǐng)域吹起一個(gè)又一個(gè)泡沫，一會(huì)兒沖向股市上漲至5000點(diǎn)旋即暴跌調(diào)整；一會(huì)兒沖向樓市房貸新增出現(xiàn)翻倍，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)暴漲；一會(huì)兒沖向大宗商品市場(chǎng)，期市出現(xiàn)暴漲暴跌。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于股市、期市，過(guò)快的調(diào)整將會(huì)引起系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。銀行在房地產(chǎn)和房貸市場(chǎng)擁有大量的貸款，而且企業(yè)和居民貸款大部分都是房產(chǎn)作為抵押。在李迅雷看來(lái)，如果抑制資產(chǎn)泡沫處理不當(dāng)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，引起房?jī)r(jià)大跌、股市暴跌，可能引發(fā)金融危機(jī)，所以一定要把握好度。

在監(jiān)管層和銀行對(duì)房貸收緊之下，地產(chǎn)盛宴結(jié)束了嗎？方正證券(7.180, -0.07, -0.97%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)調(diào)控可能分化，即一二線收緊房貸，但對(duì)三四線仍是以去庫(kù)存為主。

興業(yè)證券(7.710, -0.04, -0.52%)最新報(bào)告認(rèn)為，銀行給地產(chǎn)加杠桿是不可逆的大趨勢(shì)，房地產(chǎn)大周期絕對(duì)沒(méi)有見(jiàn)頂，理由是個(gè)人房貸占總貸款余額比重國(guó)際上為40%-50%左右，中國(guó)房貸未來(lái)加杠桿空間巨大，趨勢(shì)才剛剛開(kāi)始。

我國(guó)銀行當(dāng)中按揭貸款占總貸款余額比重逐年上升，由2009年底的9%上升為2015年底的15.1%；又由2016年一季度末的15.4%上升到2016年二季度末的16.3%。

然而，當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)紛紛位于國(guó)際大都市前列，我國(guó)房地產(chǎn)已出現(xiàn)大分化，即一部分城市在加速趕頂，而另一部分還在低迷中掙扎。面對(duì)分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行房貸政策也會(huì)因地制宜，一線城市沒(méi)有最緊只有更緊，多數(shù)三四線城市則相對(duì)寬松。