隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，各種房產(chǎn)糾紛也不斷浮出水面，買(mǎi)房是人生大事，想要在二手房市場(chǎng)中選購(gòu)一套合適又稱(chēng)心的房屋，學(xué)問(wèn)可不少！今天我們來(lái)講一講購(gòu)買(mǎi)二手房有12個(gè)坑，如何繞過(guò)去。
??初秋的杭州已有些微涼，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度卻是有增無(wú)減。
??隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，各種房產(chǎn)糾紛也不斷浮出水面：有簽陰陽(yáng)合同的，有房東反悔不賣(mài)的，有情侶為了房子翻臉的……
??買(mǎi)房是人生大事，想要在二手房市場(chǎng)中選購(gòu)一套合適又稱(chēng)心的房屋，學(xué)問(wèn)可不少！今天，我們就請(qǐng)“律師來(lái)了”簽約律師吳方榮來(lái)給大家講一講，購(gòu)買(mǎi)二手房有12個(gè)坑，如何繞過(guò)去。
??購(gòu)買(mǎi)二手房要繞過(guò)12個(gè)坑：
??1.核實(shí)出賣(mài)人身份。
??主要是核實(shí)出賣(mài)人是不是真正的房屋所有權(quán)人，務(wù)必核對(duì)其房屋所有權(quán)證、土地證（或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證）、契證及身份證件。對(duì)于辦理委托公證賣(mài)房的情況，通常有許多不可知的風(fēng)險(xiǎn)，尤需謹(jǐn)慎。
??2.核實(shí)房屋權(quán)屬。
??要看房屋權(quán)屬有沒(méi)有爭(zhēng)議，有沒(méi)有被抵押等。首先應(yīng)查看房屋所有權(quán)證，必要時(shí)也可以到房管局核對(duì)真?zhèn)巍?
??3.注意房屋共有人。
??若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。司法實(shí)踐中，出現(xiàn)過(guò)冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細(xì)核對(duì)簽名人的身份。
??4.注意房屋是否違章或待拆。
??注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很可能錢(qián)房?jī)煽铡?
??5.注意房屋是否被查封或轉(zhuǎn)讓。
??注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，避免付款后房屋無(wú)法交付。
??6.房屋是否被出租。
??房屋已出租他人的，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法實(shí)際居住，因此買(mǎi)受人務(wù)必多次實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租情況；如有，應(yīng)盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。
??7.注意土地使用年限。
??住宅的土地使用期限最長(zhǎng)是70年，也有比這個(gè)年限短的住宅，房屋的年限是影響房?jī)r(jià)的重要條件，所以買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)前務(wù)必核實(shí)清楚。
??8.明確各類(lèi)稅費(fèi)。
??二手房交易過(guò)程中，需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)，包括增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等。在實(shí)際交易中，賣(mài)家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上，所以在實(shí)踐中，需對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)作明確的約定。
??9.明確違約事項(xiàng)。
??如采取按揭貸款購(gòu)房的方式進(jìn)行購(gòu)房的，對(duì)沒(méi)有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。
??10.明確附屬設(shè)施。
??若有些房屋有附屬設(shè)施（如花園、泳池）的，也應(yīng)該明確價(jià)款中是否包含這些附屬設(shè)施，特別是那些價(jià)值較大的設(shè)施設(shè)備。
??11.明確傭金。
??各方對(duì)中介傭金也應(yīng)明確約定，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還情況作約定。
??12.避免陰陽(yáng)合同。
??有的人會(huì)為了避稅，而簽訂價(jià)款約定不一致的陰陽(yáng)合同，像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，則法院會(huì)認(rèn)定真實(shí)意思的買(mǎi)賣(mài)合同，因此應(yīng)盡量避免簽訂陰陽(yáng)合同。
??二手房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)答集錦
??過(guò)完年房?jī)r(jià)漲了400萬(wàn) 房東后悔不賣(mài)了
??問(wèn)：我在2015年過(guò)年前，通過(guò)中介在上海市區(qū)訂了一套總價(jià)400萬(wàn)的房子，定金交了80萬(wàn)，過(guò)年前就已經(jīng)網(wǎng)簽了，和房東約定了過(guò)年后辦理貸款。
??可沒(méi)想到過(guò)了個(gè)年，房?jī)r(jià)暴漲！我定的這套房子價(jià)格幾乎翻了一倍，總價(jià)達(dá)到了800萬(wàn)。但還沒(méi)等我高興幾天，房東就反悔不肯賣(mài)了，說(shuō)賠我80萬(wàn)，要和我解除合同（按照合同內(nèi)容，如果房東反悔，需要賠付我兩倍的定金，也就是160萬(wàn)）。
??請(qǐng)問(wèn)律師，我是否可以堅(jiān)持要求房主履行合同？如果不能，那么他是否應(yīng)該按合同賠償我160萬(wàn)？
??答：房屋轉(zhuǎn)讓交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方如果已經(jīng)網(wǎng)簽并且已簽訂紙質(zhì)的房屋轉(zhuǎn)讓合同的，則雙方之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系已經(jīng)正式成立，對(duì)雙方均具有約束力。
??如果房東方反悔，可以向法院起訴要求房東繼續(xù)履行轉(zhuǎn)讓合同，一方支付房款，另一方就應(yīng)該交房、辦證。
??如果雙方僅僅網(wǎng)簽但沒(méi)有簽訂紙質(zhì)的轉(zhuǎn)讓合同或僅僅簽訂了預(yù)訂協(xié)議的，則轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系不成立，雙方之間僅成立房屋預(yù)訂關(guān)系，房東反悔的，買(mǎi)方只能要求對(duì)方雙倍返還定金，在本案中就是返還160萬(wàn)元。
??看二手房簽了意向書(shū)付了錢(qián)
??現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)主臥有安全隱患
??問(wèn)：我前段時(shí)間看了套二手房，簽了意向書(shū)，應(yīng)中介要求繳納了2萬(wàn)元意向金。后發(fā)現(xiàn)該房主臥是拆了承重墻和門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)改造的，存在很大的安全隱患，就打消了購(gòu)房的念頭，并要求中介返還意向金。
??但現(xiàn)在中介一直不肯退錢(qián)，賣(mài)方還多次打電話來(lái)虛張聲勢(shì)，騷擾家人，請(qǐng)問(wèn)我們?cè)撛趺崔k？
??答：你與中介形成的是一種居間合同，根據(jù)《合同法》第四百二十五條的規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。
??二手房買(mǎi)賣(mài)涉及標(biāo)的大，交易手續(xù)繁復(fù)，交易也 存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)中介公司在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域具有專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)讓賣(mài)房者和買(mǎi)房者愿意“花錢(qián)買(mǎi)個(gè)放心”，基于中介公司的這種行業(yè)特殊性，“如 實(shí)報(bào)告有關(guān)訂立合同事項(xiàng)”的義務(wù)應(yīng)當(dāng)包含兩個(gè)方面：一是對(duì)于委托人提供的資料應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)房人報(bào)告，不得隱瞞或提供虛假資料；二是應(yīng)確保其提供信息的真實(shí) 性。
??綜上，中介未如實(shí)向你報(bào)告該房屋的真實(shí)情況，導(dǎo)致你利益受損，其具有不可推卸的責(zé)任。因此，中介必須退還該筆意向金并賠償你所受到的相應(yīng)損失，如協(xié)商不成，可通過(guò)司法途徑解決。
??買(mǎi)了房子拿了三證
??收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)里面還有租客
??問(wèn)：我和老公是3年前搬來(lái)杭州的，考慮到兒子上學(xué)問(wèn)題，就準(zhǔn)備賣(mài)掉老家的房子，在這里重新買(mǎi)一套。
??當(dāng)時(shí)我們看中了一套二手房，中介帶我們?nèi)タ戳?次，地段、戶型都還不錯(cuò)，總面積120平米，討價(jià)還價(jià)以后，我們就花170萬(wàn)元買(mǎi)下來(lái)了。
??簽完合同拿到三證，我們準(zhǔn)備收房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房子里竟然住了一家三口！他們看到我們也很驚訝，說(shuō)房子是原房東租給他們的。我看了他們的租賃合同，合同簽訂日期在我們買(mǎi)房之前，而且有效期是3年。
??后來(lái)我們?nèi)シㄔ浩鹪V，可是法院判決租賃合同有效，我們沒(méi)辦法，只能又等了3年。
??現(xiàn)在好不容易等到他們合同到期，以為總算能住進(jìn)去了。結(jié)果租客不但沒(méi)搬走，屋里又住進(jìn)一個(gè)80多歲的老人。我們跟他們協(xié)商，他們就是不肯搬。
??這些年我們一直在外面租房子住，每個(gè)月光租金就要3000來(lái)塊。眼下房子價(jià)格一直在漲，我們也吃不消再買(mǎi)別的房子了，請(qǐng)律師幫幫我們，我們?cè)撛趺崔k？
??答：作為房屋的所有權(quán)人，你們?cè)诜缮鲜峭耆袡?quán)可以恢復(fù)對(duì)房屋的占有、使用的。如果對(duì)方執(zhí)意不肯搬，你們可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，在法院強(qiáng)制執(zhí)行有一定難度的情況下，也可以考慮使用自力救濟(jì)的方式來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。
??另外，在二手房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，房屋的實(shí)際交付，以及房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記都應(yīng)該成為支付購(gòu)房款的必備的因素。
??無(wú)論付款的方式是按揭、分期付款，還是一次性付款；作為買(mǎi)方而言，在最后一筆購(gòu)房款付清之前都必須保證交房和房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記均已經(jīng)完成。如果買(mǎi)方有特殊要求的，比如賣(mài)方戶口遷移的，則也應(yīng)該將其設(shè)置為付款條件。
??在賣(mài)方收到最后一筆購(gòu)房款之前，其一定會(huì)全力幫助買(mǎi)方解決相應(yīng)的問(wèn)題。相比之下，購(gòu)房款全部付清之后，再去找原房東維權(quán)就將非常困難。
??從法律上講，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，而且租賃在先，肯定是先保護(hù)租客的，只要是合法的租賃合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移租賃還是有效的。但是如果賣(mài)方刻意隱瞞租賃情況，買(mǎi)方也可以舉證并起訴房東，根據(jù)實(shí)際造成的損失索賠，比如說(shuō)少用幾年，就索賠租金或者相應(yīng)購(gòu)房款等。
??在簽買(mǎi)房合同前，購(gòu)房者一定要注意以下幾點(diǎn)：房屋有無(wú)租賃關(guān)系、是否被法院查封、物業(yè)費(fèi)水電等有沒(méi)有欠費(fèi)、戶口有沒(méi)有遷走。這些可以事先在合同里說(shuō)明，并讓房東承諾。
??簽約律師吳方榮：浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，杭州市律協(xié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任，杭州市法學(xué)會(huì)房地產(chǎn)法研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，杭州仲裁委員會(huì)仲裁員，杭州市西湖區(qū)人民法院商事和建筑房地產(chǎn)特邀調(diào)解員，專(zhuān)業(yè)從事建筑房地產(chǎn)、公司法等領(lǐng)域的法律服務(wù)。
