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?■夏 丹

??11月份各線城市房價環(huán)比漲幅均有縮窄，熱點城市更為明顯。在近一階段房地產(chǎn)領(lǐng)域工作重心轉(zhuǎn)向熱點城市抑泡沫的同時，去庫存任務仍將繼續(xù)推進。預計漲幅居前的城市仍有可能加入或加碼調(diào)控。展望2017年，商品房銷售增速將明顯下滑，并有可能出現(xiàn)同比負增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資將面臨壓力，增速趨于下行、緩慢回落。

??密集調(diào)控后，各線城市房價均出現(xiàn)了環(huán)比漲幅縮窄的態(tài)勢，以一線城市縮窄的幅度最大。11月份，70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)第二個月收窄；算術(shù)平均同比上漲10.81%，較上月小幅擴大0.38個百分點。分城市類型來看，一線城市環(huán)比增速收窄幅度最大，收窄了3.2個百分點；二線城市次之，收窄1.9個百分點；三線城市盡管受到了一定影響，但僅收窄了0.4個百分點。

??目前幾個熱點城市已經(jīng)開始新一輪收緊措施，表明決策層“抑泡沫”態(tài)度堅決。今年以來我國居民部門加杠桿速度提升較快，截至三季度末主要金融機構(gòu)新增個人購房貸款占GDP的比重已增至7.08%；若加上公積金貸款的投放量，總體占比可能更大。針對房價漲幅居前的城市，預計政策還有深化、加碼的可能，并且這種“緊”的格局至少在2017年不會發(fā)生改變。

??去庫存仍任重道遠

??然而這并不代表“去庫存”任務戛然而止，相反，這一工作仍然需要繼續(xù)推進。11月末，商品房待售面積6.91億平方米，相較去年末僅下降0.27億平方米，效果有所顯現(xiàn)但還不算顯著。若從廣義庫存角度考慮，將凡已開工將來投入市場的部分納入計算，則庫存總體規(guī)模接近60億平方米，去庫存仍任重道遠。

??隨著熱點城市限購限貸的擠出效應逐漸顯現(xiàn)，2016年漲幅相對溫和的城市及核心城市的周邊城市（如北京（樓盤）周邊的保定（樓盤）、上海（樓盤）周邊的昆山（樓盤）、深圳（樓盤）周邊的東莞（樓盤）、武漢（樓盤）周邊的鄂州）將承接需求的外溢，具有量價上漲的**。經(jīng)濟欠發(fā)達、不靠近核心城市圈、亦沒有旅游養(yǎng)老等特色的三線、四線城市將面臨一個緩慢的去庫存過程。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、由資金炒作導致房價沖高的城市可能出現(xiàn)降價。

??成交將明顯降溫 增速大幅下滑

??1月份-11月份商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1月份-10月份回落2.5個百分點；銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。從單月銷售增速來看，近期兩項銷售指標增速均大幅下滑，其中銷售額增速下降快于銷售面積，這與房價較高的熱點城市成交降溫有關(guān)。

??預計2017年商品房銷售面積和銷售額增速均將明顯下滑，并有可能出現(xiàn)同比負增長。政策方面，顯著的結(jié)構(gòu)性調(diào)控將熨平成交波峰。限購限貸和嚴格監(jiān)管兩大利器有望從房地產(chǎn)領(lǐng)域擠出部分流動性和資產(chǎn)價格泡沫。需求方面，緊縮政策頻出使觀望情緒轉(zhuǎn)濃，加之前期集中恐慌入市透支了階段需求，接下來一段時間入市意愿降低。此外基數(shù)效應影響也使銷售高增長無法維持，下行趨勢不可避免。

??開發(fā)投資將面臨壓力

??1月份-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1月份-10月份回落0.1個百分點。預計2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資將面臨壓力，增速趨于下行、緩慢回落。銷售增速下行和按揭審核趨嚴將減少銷售回款和按揭貸款這兩項主要資金來源，開發(fā)貸、再融資、公司債等融資渠道的收緊也將降低房企資金寬裕程度，提高融資成本。資金鏈的緊縮態(tài)勢將逐步傳導至新開工、施工、竣工項目，房企投資行為將偏謹慎。

??土地市場方面對新開工和開發(fā)投資則可能有一些積極影響。1月份-11月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1月份-10月份收窄1.2個百分點；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點。由于今年一線城市土地供應較少，除6月份集中推地外，其他月份均較同期大幅減少；而熱銷下核心城市存量土地快速下降，開發(fā)商補庫存需求增強。供地較少的熱點城市地方政府可能在今年末和2017年落實加大推地的計劃，以緩解供地緊張、平抑地價和房價。若此舉得以實現(xiàn)，對其新開工和開發(fā)投資有一定的積極影響。