隨著融創(chuàng)入股鏈家，龍湖發(fā)力長(zhǎng)租公寓，存量房市場(chǎng)已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商布局的業(yè)務(wù)熱點(diǎn)。
??此前，萬(wàn)科早已開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，今年將成為全國(guó)規(guī)模居前的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。
??近兩年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化加大，很多城市已進(jìn)入存量時(shí)代，可開(kāi)發(fā)的資源逐漸減少，越來(lái)越多地產(chǎn)商開(kāi)始尋求新的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)來(lái)源。
??在龐大而巨量的存量市場(chǎng)，長(zhǎng)短租公寓、民宿、眾創(chuàng)空間等更新需求已成為開(kāi)發(fā)商的新機(jī)遇。
??通過(guò)收購(gòu)改造出租，或者收購(gòu)改造運(yùn)營(yíng)物業(yè)，開(kāi)發(fā)商紛紛踏足存量領(lǐng)域。然而，對(duì)于地產(chǎn)商們來(lái)說(shuō)，即使有龐大的存量房資源，但穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)、盈利模式尚未形成。
??存量房生意經(jīng)
??融創(chuàng)的并購(gòu)是地產(chǎn)商大規(guī)模介入存量房市場(chǎng)的縮影。
??1月9日，融創(chuàng)宣布以26億元的價(jià)格獲得北京鏈家6.25%股權(quán)。通過(guò)此次合作，融創(chuàng)可以借助國(guó)內(nèi)最大的綜合性房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)鏈家的資源介入存量房市場(chǎng)。
??存量房是相對(duì)增量房而言的概念，增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房，而存量房主要指已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)，二手房也包含其中。
??鏈家高級(jí)副總裁陶紅兵稱(chēng)，總體來(lái)看，每年新房的增量交易額至多有7至8萬(wàn)億人民幣，可是全國(guó)存量房至少價(jià)值120萬(wàn)億，此外每年新房的增量又會(huì)轉(zhuǎn)到存量房市場(chǎng)里，所以新房越來(lái)越少，存量房越來(lái)越多。
??正略集團(tuán)董事長(zhǎng)趙民告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，存量房將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，地產(chǎn)商的戰(zhàn)略能不能向其靠攏，是未來(lái)地產(chǎn)商能不能位于第一陣營(yíng)的關(guān)鍵。
??目前地產(chǎn)商介入存量房市場(chǎng)有兩種路徑。一種是收購(gòu)、改造再出售，以尋求溢價(jià)。
??如去年12月，萬(wàn)科的深道南項(xiàng)目體驗(yàn)中心開(kāi)放，這是萬(wàn)科曾斥資購(gòu)買(mǎi)的爛尾樓，經(jīng)過(guò)重新改建和裝修，該樓盤(pán)將進(jìn)入市場(chǎng)。項(xiàng)目除商場(chǎng)外，公寓、寫(xiě)字樓將進(jìn)行散售。此前，萬(wàn)科還在北京收購(gòu)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上改造為“萬(wàn)科大都會(huì)”。
??去年12月，泰禾首次進(jìn)入存量房的收購(gòu)、改造與開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。泰禾旗下子公司福州泰禾錦興置業(yè)以11.83億元購(gòu)得北京輝盛庭國(guó)際公寓，改造后將可能出售。
??另一種則是通過(guò)收購(gòu)、改造，再進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，如運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)短租公寓、產(chǎn)業(yè)園、民宿、共享辦公等，以盤(pán)活資源。
??比如，目前萬(wàn)科推出長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌“泊寓”，并在廣州、廈門(mén)、合肥、上海和重慶等城市落地多個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，且計(jì)劃至2017年將實(shí)現(xiàn)15萬(wàn)間的公寓持有運(yùn)營(yíng)。
??據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁譚華杰介紹，長(zhǎng)租公寓的房源，大多來(lái)自工業(yè)或集體用地改造，做法跟如家酒店類(lèi)似。
??深圳市政府最大國(guó)有房企深業(yè)集團(tuán)也在打造長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，計(jì)劃在2016年底推出3000套長(zhǎng)租公寓，力爭(zhēng)三年左右完成在深圳推出兩萬(wàn)套的總體計(jì)劃。
??據(jù)悉，深業(yè)也是通過(guò)對(duì)自有存量物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，并與政府合作對(duì)部分存量物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理來(lái)進(jìn)軍這一領(lǐng)域。
??除了開(kāi)發(fā)商，傳統(tǒng)地產(chǎn)代理公司也在布局這一領(lǐng)域。2015年世聯(lián)行宣布以20億入局長(zhǎng)租公寓，其旗下的紅璞公寓將廠房宿舍等重新裝修，現(xiàn)有部分房源已經(jīng)出租。
??開(kāi)發(fā)商還對(duì)老舊廢棄產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)行改造并運(yùn)營(yíng)。去年9月2日，深圳萬(wàn)科“萬(wàn)科星火ONLINE”產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式開(kāi)園，該園區(qū)主體建筑前身為空調(diào)廠，萬(wàn)科對(duì)老建筑進(jìn)行改造，將車(chē)間廠房轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化多功能辦公空間。
??對(duì)未來(lái)地產(chǎn)商介入存量房的方式，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，通過(guò)城市舊改、做長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)等會(huì)成為房企轉(zhuǎn)型的主要方式。
??同時(shí)他估計(jì)，地產(chǎn)商在二手房市場(chǎng)中的作用有限，且介入二手樓市場(chǎng)的地產(chǎn)商不會(huì)有太多增加。
??破解運(yùn)營(yíng)難題
??地產(chǎn)商收購(gòu)舊資產(chǎn)，并進(jìn)行改造再經(jīng)營(yíng)，有其優(yōu)勢(shì)所在。
??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，收購(gòu)等策略規(guī)避了傳統(tǒng)招拍掛市場(chǎng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)，也抓住了一些商業(yè)機(jī)會(huì)。因這些項(xiàng)目往往現(xiàn)金流狀況不佳、成本不高，但改造價(jià)值與潛在的盈利空間也很大。
??但是對(duì)已習(xí)慣了拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售模式的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，新的發(fā)展模式有不小的挑戰(zhàn)。尤其是運(yùn)營(yíng)，和開(kāi)發(fā)出售等短期行為完全不同。
??長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)，目前業(yè)界的共識(shí)是，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓等新業(yè)務(wù)是一項(xiàng)前期投入資金巨大、回報(bào)周期較長(zhǎng)的微利業(yè)務(wù)。通常來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)商將面臨不小的資金壓力。
??無(wú)論是大型企業(yè)抑或是小型品牌，在長(zhǎng)租公寓這一領(lǐng)域目前仍未有明確的盈利模式。譚華杰表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長(zhǎng)租公寓不可能建立起盈利模式。
??譚華杰認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓需要找到更便宜的資金用以持有更多資產(chǎn)，利用規(guī)模效應(yīng)及增量?jī)r(jià)值賺錢(qián)。更便宜的資金則包括險(xiǎn)資、債權(quán)，甚至REITs機(jī)構(gòu)等低利率的資本。
??他表示，只有解決好前期的基礎(chǔ)性問(wèn)題，才能降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并拿到更多低成本資金擴(kuò)大規(guī)模。
??對(duì)此，趙民也表示，目前地產(chǎn)商可以通過(guò)三種方式運(yùn)營(yíng)存量房資源。一是可以組建團(tuán)隊(duì)，成立專(zhuān)門(mén)的事業(yè)部進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從內(nèi)培養(yǎng)自身能力；其次是投資該領(lǐng)域的成熟公司，通過(guò)入股的方式能夠快速做大做好，如融創(chuàng)投資鏈家。
??或者是采取戰(zhàn)略合作模式，學(xué)習(xí)寶貴經(jīng)驗(yàn)。如萬(wàn)科與鏈家合作成立裝修公司，使萬(wàn)科的產(chǎn)品、供應(yīng)鏈經(jīng)驗(yàn)與鏈家的客流、渠道優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，目前在北京市場(chǎng)上處于領(lǐng)先位置。
??正如趙民所說(shuō)，目前存量房市場(chǎng)處于剛剛爆發(fā)階段，其盈利模式、經(jīng)營(yíng)方式等方向上的探索都是從頭開(kāi)始，正如互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)剛剛起步階段也有許多困難，但這不影響它成為未來(lái)市場(chǎng)的主流。
??中銀國(guó)際研究報(bào)告指出，隨著未來(lái)中國(guó)居住條件的成熟，將對(duì)存量房屋絕對(duì)數(shù)額的增長(zhǎng)保持謹(jǐn)慎觀望，還需要更多的數(shù)據(jù)和研究來(lái)進(jìn)一步驗(yàn)證是否可以對(duì)未來(lái)的增長(zhǎng)前景保持樂(lè)觀。
