孫宏斌“我非常悲觀”話音剛落，時(shí)代地產(chǎn)便在廣州拍下了一幅地。
這成為調(diào)控背景下大小房企撕裂的鏡像。融創(chuàng)號(hào)稱并購(gòu)之王，可以對(duì)拍地悠然作壁上觀，而時(shí)代這些小開發(fā)商，則只能冒險(xiǎn)尋找生機(jī)。
在2017年的整個(gè)3月份，開發(fā)商們走馬燈似地召開業(yè)績(jī)會(huì)，除了萬(wàn)科，所談無(wú)不是規(guī)模二字。在追逐互聯(lián)網(wǎng)浪潮兩三年之后，他們忽然發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型殊為不易，還是自己的老本行——賣房子最賺錢，而要繼續(xù)在這個(gè)行業(yè)中生存，就必須做大規(guī)模。
3月29日，在廣州“3·17樓市新政”后的首場(chǎng)土地競(jìng)拍中，時(shí)代地產(chǎn)以5.54萬(wàn)/平的價(jià)格拿下廣州海珠地塊。未來(lái)兩三年，時(shí)代能破解地價(jià)魔咒，并沖進(jìn)行業(yè)前列嗎？
分化的命運(yùn)
過去兩三年，伴隨樓市的爆發(fā)，恒大、碧桂園、融創(chuàng)成為規(guī)?；淖畲笫芤嬲?。
2016年，房企第一陣營(yíng)門檻已被提升至3000億，前十名都在千億以上，這讓所有的500、600億級(jí)房企充滿了焦慮，更不用說(shuō)時(shí)代地產(chǎn)這種300億的小型房企。
超級(jí)房企們的根基首先來(lái)自于前幾年大規(guī)模吸納土地。截至2016年底，恒大土儲(chǔ)達(dá)到驚人的2.29億平方米，僅當(dāng)年新增的土儲(chǔ)面積就達(dá)到1.02億平方米。
碧桂園的土儲(chǔ)也是億級(jí)。截至去年底，公司已摘牌或簽約的土地儲(chǔ)備約1.66億平方米；融創(chuàng)目前則擁有7912萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)，在2010年上市之初，融創(chuàng)土儲(chǔ)只有590萬(wàn)平方米。
以上三家公司的土地儲(chǔ)備，均超過了萬(wàn)科。
并購(gòu)是這些公司獲取土儲(chǔ)的利器。如恒大2015、2016年通過收購(gòu)新世界、華人置業(yè)等港資在內(nèi)地項(xiàng)目，并入股廊坊發(fā)展、嘉凱城等公司，獲得大量地產(chǎn)和土地資源；而融創(chuàng)2016年至今新增土地儲(chǔ)備5394萬(wàn)平方米，2/3為收并購(gòu)所得。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)主席顧云昌認(rèn)為，相比招拍掛，通過并購(gòu)獲得土地資源的價(jià)格會(huì)便宜許多。許多小型房企資金鏈斷、難以維持之時(shí)，會(huì)以合理的價(jià)格將土地或股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大房企，但收并購(gòu)的房企也需要有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。
數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年新增土儲(chǔ)的平均成本僅為1990元/平方米，全部土儲(chǔ)的平均成本更低至1570元/平方米；2016年，碧桂園新取的413宗土地平均地價(jià)僅為2008元/平方米。
而在萬(wàn)科長(zhǎng)期觀測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市中，去年招拍掛平均地價(jià)已經(jīng)高達(dá)9445元/平米。地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例繼續(xù)上升，達(dá)到56%。
沒有并購(gòu)能力的小房企想要突出重圍殺出一片天，就要冒險(xiǎn)去拍地。這也大有人在。3月24日，融信中國(guó)以36.46億元拿下杭州蕭山區(qū)一幅宅地，樓面價(jià)為3.08萬(wàn)元/平方米。
3月29日，時(shí)代地產(chǎn)以20.4億元的總價(jià)拍下海珠區(qū)地塊，折合樓面價(jià)達(dá)5.54萬(wàn)/平。
“中小型房企看似奮不顧身，實(shí)際上他們非常糾結(jié)，他們想發(fā)展就必須拿地，沒有土地就等于沒有活干” ，顧云昌表示。
他指出，中小型房企冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)或是出于無(wú)奈，盡管有些對(duì)市場(chǎng)依然看好，但現(xiàn)在拍下的土地極易被套牢。
在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，流傳著這樣的說(shuō)法，“每當(dāng)小開發(fā)商去搶高價(jià)地時(shí)，市場(chǎng)基本就到階段性頂部了。”一些廣州開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士對(duì)個(gè)別開發(fā)商的做法也表示不解。
在這一輪的樓市洗牌中，更多未逆流而上的中小型房企，或?qū)⒅荒芙邮鼙煌滩⒒蛳У拿\(yùn)。
規(guī)模依賴癥？
即使在短時(shí)間規(guī)模已攀上3000億，超級(jí)房企們還在加大馬力往前沖。
3月28日，恒大總裁夏海鈞大膽預(yù)測(cè)，未來(lái)房企前十門檻將升至4000億。今年年底前，前十大開發(fā)商市場(chǎng)占有率將會(huì)到20%，未來(lái)會(huì)到40%。截至2016年，恒大市場(chǎng)占有率約為3.2%，萬(wàn)科為3.1%，碧桂園約為2.6%。
參照美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)中信建投研究，美國(guó)住宅市場(chǎng)集中度，主要是通過并購(gòu)融合的方式提升。在1995年至2009年期間，Lennar、Pulte Homes和Horton三大開發(fā)商共進(jìn)行了47次并購(gòu)。
“按歐美經(jīng)驗(yàn)，以前說(shuō)單個(gè)房企6%市占率是上限，我認(rèn)為完全可以突破這個(gè)上限?！比f(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰曾對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
按此速度，超級(jí)房企們銷售規(guī)模達(dá)到萬(wàn)億，也將是幾年的事。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，進(jìn)入2017年，一些規(guī)模在500、600億的房企也提出了新的規(guī)?；鲩L(zhǎng)目標(biāo)，比如富力、雅居樂等常年徘徊在幾百億的房企，已提出了千億目標(biāo)。
地產(chǎn)商的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型先鋒花樣年，在激進(jìn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)幾年后，銷售僅逾百億，已在房企TOP100之外。今年花樣年選擇回調(diào)，加大房地產(chǎn)開發(fā)力度，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)150億銷售。
而一向穩(wěn)健、重利潤(rùn)的央企中海外、華潤(rùn)置地，也將規(guī)模化提升到了更重要的位置，規(guī)模與利潤(rùn)并重成為新的口號(hào)。
所有的房企都“患”上了規(guī)模依賴癥，而它們的轉(zhuǎn)型才剛剛開始。
事實(shí)上，規(guī)模從來(lái)都是一把雙刃劍。規(guī)模越大，收益越高， 風(fēng)險(xiǎn)也可能越大。對(duì)于恒大、碧桂園、融創(chuàng)等公司來(lái)說(shuō)，已經(jīng)無(wú)法擺脫這一核心驅(qū)動(dòng)力。
然而，規(guī)模急劇增加的背后，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)潛藏，競(jìng)爭(zhēng)白熱化、行業(yè)利潤(rùn)率下跌。
顧云昌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)已處于白銀時(shí)代（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇），主要有競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快以及利薄三個(gè)特點(diǎn)。龍頭企業(yè)萬(wàn)科過去的凈利潤(rùn)率為12%至13%，而現(xiàn)在跌到百分之8點(diǎn)多。行業(yè)整體的凈利率也已跌至個(gè)位數(shù)。
他表示，“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”主要針對(duì)一線城市或二線熱點(diǎn)城市，而其他大部分城市以去庫(kù)存為主，供大于求，房企整體的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)正在變大。
顧云昌還認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判已呈現(xiàn)分化狀態(tài)，有人預(yù)期良好而有人持悲觀態(tài)度?！霸谖铱磥?lái)，2017年樓市總體情況肯定不如2016年，特別是在一二線城市，今年下半年會(huì)處于平穩(wěn)或下行的周期中?！?
